Indblik er i denne uge skrevet af Martin Lundholm, chefanalytiker i Spar Nord.
Når du skal optage realkreditlån, er et af de centrale spørgsmål, om du skal vælge variabel eller fast rente. Særligt i denne tid, hvor du kan optage et variabelt lån som F5 eller F-kort til negativ rente, og hvor udsigterne til en renteforhøjelse synes at ligge langt ude i fremtiden. Det taler kraftigt for at gå med den variable rente.
Omvendt har renten på fastrentelån aldrig været lavere. Med 0,5 procent i rente på et 30-årigt fastrentelån skal der ikke meget inflation til, før realrenten bliver negativ. Og historien viser, at næsten alt kan ske over en 30-årig periode. De nuværende uhørt lave rentesatser og den sikkerhed, som fastrentelån giver, taler derfor kraftigt for fast rente.
Valg mellem høj og lav risiko
Altså står det umiddelbart uafgjort på argumenter. For strengt taget kan vi ikke svare på, hvorvidt variabel eller fast rente er billigst, før de 30 år er gået, og vi kender renteudviklingen. Men det hjælper jo ikke meget, hvis valget skal træffes her og nu. Dertil skal valget af realkreditlån altid tilpasses den enkeltes behov, økonomiske situation og drømme, og derfor kan det være svært at komme med et svar, der dækker bredt.
Der er dog lige én ting, der for nogen kan være tungen på vægtskålen – nemlig risikoen. Ved lån med variabel rente er risikoen højere end ved lån med fast rente, men hvor godt bliver du som låntager betalt for at påtage dig den ekstra risiko?
De seneste mange år har risikoelementet næsten altid været ensbetydende med en lavere rente, men det er ikke givet, at det fortsætter – for der er vel også en grænse for, hvor negative udlånsrenter kan blive. Fra 2010 til 2014 svingede renteforskellen mellem fastrentelån og F1-lån omkring 3-3,5 procent. Efter åbningen i august af det 30-årige lån på 0,5 procent til 2050 med afdrag er renteforskellen mellem fastrentelån og F5 faldet til omkring 1,1-1,3 procent.
I samme periode er bidragssatsen steget fra 0,50 procent til 0,74 procent på fastrentelån og fra 0,50 procent til 0,88 procent på variabelt forrentede lån (F1 2010-2014, F5 2015-2019) – begge med afdrag optaget i Totalkredit og før Kundekroner, mens skatteværdien af rentefradragsrenten er faldet fra 32,4 procent til 25,5 procent.
Bliver dårligt betalt for at påtage sig ekstra risiko
Ser vi nu på første års månedlige nettoydelser på et 30-årigt realkreditlån på 1 million kroner med afdrag, er forskellen mellem de to låntyper faldet fra 800-1.000 kroner i begyndelsen af 2010’erne til omkring 260 kroner i dag (jf. figur). Med andre ord bliver låntagere, der vælger variabel rente, markant dårligere betalt for at påtage sig den ekstra risiko, der er ved et variabelt forrentet lån frem for et fastrentelån.
Stiger renten igen, vil det medføre en stigning i ydelsen på et variabelt forrentet lån, mens det ikke vil påvirke ydelsesprofilen på et fastrentelån.
Netop fordi besparelsen i første års nettoydelse ved variabelt forrentede lån er faldet så drastisk, som tilfældet er, bør fastrentelån være det mest oplagte valg, hvis du skal optage et realkreditlån i dag – med mindre andre forhold i din livssituation taler for andet. Det kan være, at du overvejer at flytte inden for et par år, og så er situationen en anden.
Figur: Forskel i 1. års månedlige nettoydelse
(Tallene er beregnede. 30-årigt lån med afdrag. 80 pct. belåning. Lånebeløb 1 mio. kr. Bidragssatser er fra Totalkredit og før Kundekroner. Som variabelt forrentet lån er valgt F1 2010-2014 og F5 2015-2019, da F1-lån fra 2015 ikke længere tilbydes til nye lån.)