Indblik er i denne uge skrevet af Jan Nordmann, kommunikationschef i EDC.
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen udgav for et par år siden en længe ventet rapport om konkurrencen mellem realkreditinstitutterne. I rapporten konkluderede man blandt andet, at konkurrencen på realkreditlån ”har svære kår”, og at institutternes bidragssatser er steget løbende siden 2006, uden at det er begrundet med øgede omkostninger.
Bidragssatsen er den betaling realkreditinstituttet beregner sig for at administrere boligejerens lån inklusiv en risikopræmie for at dække eventuelle tab.
Siden Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens rapport fra august 2017 er der ikke sket meget på området – faktisk intet – og der er derfor god grund til selv at være opmærksom på bidragssatsen. Det er nemlig muligt at få forhandlet bidragssatsen ned, men det kræver, at man er parat til at skifte bank og realkreditinstitut.
Bidragssatsen bliver ikke nedsat
Ved køb af ny bolig får de fleste finansieret købet med op til 80 procent realkreditlån, som er det maksimale loven tillader. Ved denne maksimale belåning er bidragssatsen høj. Lånes der mindre end 80 procent, er bidraget lavere, blandt andet fordi lånet så er bedre sikret, og realkreditten beregner sig en mindre risikopræmie.
Efterhånden som tiden går, og boligejeren afdrager på lånet, samtidig med at boligpriserne stiger, udgør den belånte del af ejendommen en stadig mindre del af ejendommens samlede værdi. Man rykker altså ned i belåningsgrad, og udgør dermed en lavere risiko for realkreditinstituttet, hvilket burde føre til en lavere bidragssats.
Problemet er bare, at realkreditinstitutterne ikke per automatik sørger for at nedsætte bidraget, men fortsat beregner sig fuldt risikotillæg. Når dette fortsat kan lade sig gøre, er der meget, der tyder på, at konkurrencen i sektoren er til at overse, måske nærmest ikkeeksisterende.
Vær parat til at skifte bank
Al erfaring viser, at det eneste tidspunkt, man reelt har en chance for at få nedsat et for højt bidrag, er i forbindelse med skift af bank og realkreditinstitut. Emnet er typisk oppe at vende, når man køber ny bolig, men derefter har de fleste en tendens til at glemme at passe lånene. Det lukrerer bankerne og realkreditten på.
Har man haft sine lån en årrække, og har man oparbejdet friværdi i denne årrække, er der god grund til at tjekke, om man kan blive enig med sit realkreditinstitut om en ny og lavere bidragssats.
Som ejendomsmæglere vurderer vi masser af boliger, hvor vi kan se, at værdien af boligen er så meget større end gælden, at lånene burde have været billigere. Når dette er tilfældet, har boligejeren med en mæglervurdering i hånden et godt argument for en nedsættelse af bidragssatsen.
Vil banken og realkreditselskabet ikke være med til at sænke bidragssatsen, er det oplagt at få et tilbud fra anden side. Det får nogle gange mirakler til at ske, så det ikke er nødvendigt at skifte bank og/eller realkreditinstitut. Andre gange må man bare tage konsekvensen og skifte.
Stor årlig besparelse
De højeste bidragssatser i markedet er i dag omkring 1,5 procent ved 80 procent belåning uden afdrag. Er gælden i virkeligheden ikke større end 40 procent af ejendommens værdi, kan man få lån med 0,5 procent i bidrag, svarende til en besparelse på 10.000 kroner per lånt million om året.
Set over en restløbetid på eksempelvis 15 år, bliver det til ganske mange penge og tilstrækkeligt til, at det nok er værd at få en god snak med sin bankrådgiver eller realkreditinstitut om en lavere bidragssats.
Og fører snakken ikke til andet end mere snak, så er det måske på tide at finde en ny långiver. De er altid så flinke, når man kommer som ny, god kunde.
