I denne uge er Indblik skrevet af Ismir Mulalic, der er Senior Fellow på Kraks Fond Byforskning og Lektor på DTU Management.
I årenes løb har der i Danmark været stor opmærksomhed på prisudviklingen på boliger. Men det er ikke nemt at forudsige noget om fremtiden og slet ikke om markedets bevægelser. I praksis er der ikke nogen, der rigtigt kan forudse boligpriserne, men hvorfor er det sådan?
Priserne på boliger bestemmes af udbud og efterspørgsel, eller med andre ord – købere og sælgere mødes på boligmarkedet og udveksler boliger til en aftalt pris. Hvis konkurrenceforholdene er fuldkomne, er markedsøkonomien en meget effektiv mekanisme til at sikre, at boligpriserne er efficiente.
Når man eksempelvis ser, at prisen på boliger er stigende, er det normalt et tegn til markedets aktører om, at der er en knaphed på boliger, og andre derfor kan begynde at udbyde boliger. Og hvis vi bygger eller udbyder flere boliger, vil prisen på boliger stagnere, hvis ikke falde.
Globale økonomiske kriser
For at forudsige udviklingen i boligpriserne skal vi derfor være i stand til at forudsige udvikling af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.
Problemet med disse forudsigelser er, at udbuddet og efterspørgslen ikke kun påvirkes af – og påvirker – boligpriserne, men også af andre faktorer, som vi ikke selv kan kontrollere. Det gælder eksempelvis globale økonomiske kriser og klimaændringerne.
Desuden er boligpriser i byer bestemt af det komplekse samspil mellem arbejdsmarkedet, bykvaliteterne og beboersammensætningen, som igen er påvirket af mange andre faktorer ud over boligpriserne.
Dette forklarer vores interesse for de internationale forhold, inklusiv den amerikanske centralbanks udmeldinger om renter og USA’s økonomi. Opsvinget i USA eller andre internationaler markeder kan påvirke dansk økonomi og på den måde også det danske boligmarked. For eksempel kan opsvinget hos vores vigtigste samhandelspartnere resultere i færre konkurser herhjemme.
Sammenhæng mellem konkurser og boligsalg
Figuren herunder viser udviklingen i både antallet af konkurser og antallet af solgte boliger for perioden 1992-2018. Det er tydeligt, at der fra midten af 1990’erne til 2006 ikke er nogen stærk sammenhæng.
Fra 2007 ændrer billedet sig dog markant. Mens boligsalget falder, stiger antallet af konkurser markant. Det modsatte billede viser sig i begyndelsen af 1990erne. Ud fra dette kan det konkluderes, at sammenhængen mellem antallet af konkurser og antallet af solgte boliger er negativ.
En simpel beregning afslører, at hver konkurs er associeret med fire færre transaktioner på boligmarkedet. Det er dog uklart, om boligsalget påvirker konkurser, eller om konkurser påvirker boligsalget, eller om de påvirker hinanden samtidig.
Det er heller ikke helt klart, om konkurser påvirker hovedsageligt boligudbuddet eller boligefterspørgslen. Derfor er det svært, hvis ikke umuligt, at forudsige prisudviklingen på boliger. Og dette er kun et af mange forhold, som viser, hvorfor det er så svært. Det betyder også, at boligprisprognoser skal tages med et gran salt.
Udviklingen i antallet af konkurser og antallet af solgte boliger:
