Indblik er i denne uge skrevet af advokat (H) Kristian Dreyer, partner i Galst.
Det glæder de fleste i byerne at få mulighed for at opføre altan i tilknytning til sin ejerlejlighed eller andelsbolig. Det giver også god mening. Men for eksempelvis underboer kan det nogle gange være en belastning, hvis underboen påføres væsentlig og varig genevirkning i form af skygge. Det kan ikke afvises, at en generalforsamlingsbeslutning om et altanprojekt som følge heraf vil være ugyldig. I nogle tilfælde må den pågældende altså samtykke og eventuelt kompenseres, eller projektet må tilpasses, så væsentlig genevirkning undgås.
Domstolene har således fast praksis for at underkende generalforsamlingsbeslutninger, vedtaget med kvalificeret flertal, såfremt et mindretal påføres væsentlige og permanente gener. Det er heller ikke utænkeligt, at en sådan underbo ud fra naboretlige principper kan kræve erstatning som følge af kontantværditab for sin ejerlejlighed eller andelsbolig, og således kræve kompensation. Man må formode, at de almindelige gængse krav til lysfaktoren i underliggende boliger trods altanopsætningen er overholdte. Men er det ikke tilfældet, risikerer underboens indsigelse at blive anset for væsentlig.
Udskiftning af eksisterende altaner med de samme som før, sædvanligvis kunne gennemføres med simpelt majoritet i foreningerne, idet man blot fornyer og bibeholder status quo. Hvis altanerne derimod aldrig tidligere har eksisteret eller ønskes udvidet, vil det sædvanligvis kræve kvalificeret majoritet, og eventuelt samtykke fra de, der påføres væsentlig genevirkning, jf. ovenfor.
Husk at sikre ejerforeningens interesser
I ejerforeningerne opføres altanerne ofte af medlemmerne selv. De går ofte sammen i en mindre gruppe, og anses selv for at være bygherre, og de finansierer selv projektet. Her må ejerforeningens interesser sikres, og det må i vedtægten tilføjes, at de pågældende selv har vedligeholdelses- og fornyelsespligten. Er et nyt medlem aldrig blevet informeret herom, kan ejerforeningen risikere, at dette medlem ikke skal respektere en tidligere beslutning i ejerforeningen, hvis han har købt i god tro og altså har berettiget ukendskab til denne forpligtelse. Andre gange gennemføres altanprojektet i fællesskab, hvor ejerforeningen er bygherre, og enten ved fælles lånoptagelse eller individuel finansiering.
Læs også: Hvad er en ejerforening?
I andelsboligforeningerne må der tages stilling til, om altanprojektet skal være fælles og tilhøre fællesejendommen, eller opsættes individuelt af medlemmerne og i den situation anses for individuelle forbedringer, som kan videresælges sammen med boligen. Der må også tages højde for, hvorledes altanerne afskrives, da der er delte meninger herom. Installerer man et nyt køkken, vil man således ved salg af andelsboligen kunne videresælge denne investering med en vis afskrivning, men det er uklart, hvad der egentlig gælder for afskrivning på en altan.
I begge boligtyper må der tages højde for de, der eventuelt ikke får altan, hvis foreningen skal være indehaver heraf, og det er ikke helt ukompliceret i andelsboligforeningerne, rent foreningsretligt, hvor der let kan opstå såkaldte formueforskydninger.
Forberedelse og professionel rådgivning
Alt for mange foreninger løber ind i interne stridigheder, fordi projektet ikke er godt nok forberedt, og generalforsamlingsbeslutningen ikke er klar nok. Dette gælder særligt, hvor kun nogen i foreningen ønsker altaner, og foreningens interesser ikke er sikret godt nok. Det gælder eksempelvis i forhold til kvalitet, sikkerhed for fremdrift og afslutning samt sikkerhed for udbedring af skader på fællesejendommen med videre.
For de pågældende medlemmer, der skal have altan, indgår de alt for ofte blot entreprisekontrakter uden at få bistand fra advokat og byggeteknisk rådgiver, og de står i altanfirmaernes vold uden stor sikkerhed af nogen art. Ofte viser det sig, at bygningerne måske slet ikke kan bære den forudsatte altan, og projektet derfor ændres, men uden at foreningerne har accepteret sådanne ændringer. Da opstår der tvist mellem foreningen og altangruppen, som har forpligtet sig over for altanleverandøren. Andre gange bliver det dyrere trods aftale om fast pris, og det er altangruppens medlemmer ikke altid opmærksomme på.
For alle parters skyld må jeg derfor råde til, at man helt tidligt i overvejelserne kontakter professionelle rådgivere, så projektet bliver håndteret hensigtsmæssigt og korrekt fra begyndelsen, og så altanprojektet bliver til glæde for alle ude i de små foreninger.
Kristian Dreyer er advokat og partner i GALST med speciale i fast ejendom og byggeri, og er desuden ekstern lektor på København Universitet i fast ejendom. www.galst.dk