Historien om risikabel rentesikring gentager sig

Mikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank
Skrevet af Indblik-forfatter
GEM ARTIKEL    Indblik i Boligmarkedet   25. februar 2019   ·   3 MIN

Indblik er i denne uge skrevet af Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank.

I en tid hvor renten er uhyre lav med 1,5 procent lån som toneangivende fastforrentede 30-årige lån, er det godt, at der blandt boligejere er fokus på at sikre sig mod rentestigninger. Boligen er for vigtig til, at man skal gamble med den i forhold til tilfældige renteudsving.

Forsigtigheden har, efter hvad jeg ser og hører, også spredt sig ind i bestyrelseslokalerne hos andelsboligforeningerne og altså ikke kun hos private boligejere. Så vidt så godt. Sikker og stabil boligafgift er en vigtig opgave for andelsboligforeningernes bestyrelse.

Sikringen blev en fiasko

Andelsboligforeninger er en langt mere kompliceret størrelse end private boliger. Det er vigtigt at holde sig for øje, når snakken falder på budgetsikkerhed. Ingen ønsker, at vi kommer tilbage til tiden, hvor andelsboligforeninger indgik swap-aftaler på stribe.

Hensigten med swap-aftaler var at låse renten fast og skabe budgetsikkerhed for andelshaverne. Problemet var bare, at renten ikke steg som forventet. Den faldt som bekendt, og derfor blev ”sikringen” af boligafgifterne en fiasko.

Udviklingen medførte, at andelsboligforeningernes egenkapital forsvandt, som dug for solen, idet den negative markedsværdi af swap-aftalerne skulle modregnes i foreningens egenkapital. Det skal vi lære af, og den læredom skal vi have in mente nu, hvor der er stor fokus på fastforrentede lån til andelsboliger.

Bagsiden af medaljen

Det er ikke ukompliceret at udstyre andelsboligforeninger med lån med fast rente. Tilsvarende er det faktisk også dyrt, idet den faste rente er noget højere end den variable rente. Det gode ved et fastforrentet lån er, at ydelsen og dermed boligafgiften ikke svinger i takt med, at markedsrenten svinger.

Der er imidlertid også en bagside af medaljen, nemlig obligationssiden. Kursen på de bagvedliggende obligationer er ikke konstant, hvilket vil sige, at når renten stiger, så falder den kursede værdi af andelsboligforeningens gæld og vice versa.

Egenskaber der normalt fremhæves som godt ved fastforrentede lån, og som giver anledning til, at boligejere eventuelt kan reducere deres gæld. En spekulativ strategi der nødvendigvis ikke er god for en andelsboligforening.

Eksempler ved stigende rente

Lad mig give nogle eksempler ved stigende rente – som trods alt er det mest sandsynlige scenarie. Vælger andelsboligforeningen en passiv strategi, hvilket vil sige, at man bare holder sit lån og nyder den lave boligafgift, når renten stiger, så er det ikke sådan, at ens andelsboligforening er upåvirket af rentestigningen.

Gælden bliver regnskabsteknisk mindre, og dermed falder passiverne i foreningen. Det gør, at andelskronen forhøjes. I sidste ende gør det andesbeviserne dyrere og dermed mindskes omsætteligheden af andelsbeviserne alt andet lige. Folk skal have flere penge op ad lommen for at købe beviserne, samtidig med, at renten er blevet højere, hvorfor beviserne er blevet dyrere at finansiere.

Tænker man i at konvertere og dermed rent faktisk at reducere gælden, så bliver andelsboligforeningen spekulant i fremtidige rentefald. Der er ikke andre begrundelser for at omlægge sit lån end spekulation. Der sker de samme ting som ovenfor, men nu har man så oveni omlagt til et dyrere lån med højere rente. Andelshaverne kommer til at betale en højere boligafgift, mens man venter på et fremtidigt rentefald. Et rentefald man ikke kan være sikker på indtræffer.

Mindre rentefølsom gæld

Fast rente kan være godt, hvis man har råd. For merprisen i forhold til variabel rente får man ikke nødvendigvis mere budgetsikkerhed. Mange andelsforeninger vil være bedre stillet med lån med variabel rente, der er bundet i en vis periode eksempelvis ni eller ti år.

Gælden her er knap så rentefølsom, og boligafgiften er lav og lavere end med fast rente. Forskellen på den faste og variable rente kan bruges til flere ting, eksempelvis at nedbringe sin gæld i ro og mag til et vist niveau eller at udvikle på sin ejendom, så værdi og kvalitet går hånd i hånd. Det vigtige her er at have nogle gode realistiske budgetter.