I denne uge er Indblik skrevet af Ismir Mulalic, der er Senior Fellow på Kraks Fond Byforskning og Lektor på DTU Management Engineering.
Fra politisk side har der længe været et ønske om at lægge en dæmper på boligprisudviklingen i områder, hvor det går stærkt på boligmarkedet. Tanken bag ønsket var at forhindre, at boligpriserne i Københavnsområdet og Aarhus stiger uforholdsmæssigt, så en ny boble på boligmarkedet kan undgås. Det har resulteret i strammere låneregler.
I 2018 er de nye låneregler trådt i kraft. Lånere i de to største byer kan ikke længere få et afdragsfrit lån eller flekslån, hvis lånet i boligen er mere end fire gange husstandens årlige indkomst og mere end 60 procent af boligens værdi. Det betyder, at kun en mindre del af befolkningen fremover vil kunne erhverve sig en bolig i København og Aarhus.
Har indgrebet virket?
Boligeksperterne har forudset længere salgstider og faldende boligpriser. Og de havde delvist ret. Handelstallene i 2018 for landets største byer, hvor prisudviklingen har været heftig de seneste år, er betydeligt lavere sammenlignet med tallene for 2017. Den samme tendens kan ses i købesummen. Udviklingen tilskrives stramningerne af lånereglerne.
Men hvad er den fulde effekt af indgrebet? Sagen er, at ingen kender den fulde effekt af stramningerne. Indgrebet vil særligt ramme ressourcesvage som eksempelvis mange førstegangskøbere, singler og andre grupper med en lavere husstandsindkomst. Det medfører umiddelbart, at ressourcestærke får nemmere adgang til boliger i de største byer. Har det noget at gøre med boligpriserne?
Boligpriserne stiger fortsat. De nyeste tal viser, at det især gælder i de såkaldte gentrificeringsområder i de største byer, hvor den sociale status bliver ændret ved at billigere boliger med lavindkomstbeboere erstattes af dyre boliger og velhavende beboere. Men udviklingen betyder ikke, at indgrebet ikke har dæmpet boligprisstigningerne. Uden indgrebet var de måske steget endnu mere. Det får vi desværre aldrig at vide. Boligpriserne i byer er bestemt af det komplekse samspil mellem arbejdsmarkedet, bykvaliteterne og beboersammensætningen.
Boligpriserne vil muligvis stige
Konsekvenserne af vores ønsker og handlinger er svære at forudsige. Forskningsresultater fra Kraks Fond Byforskning viser, at områder med mange ressourcestærke husholdninger bliver vurderet som mere attraktive. Det betyder blandt andet, at ressourcestærke husholdninger er villige at betale mere for at bosætte sig i områder, hvor der er mange ligesindede.
Derfor kan vi også forvente, at boligpriserne på lang sigt vil stige i København og Aarhus på grund af indgrebet. Strammere låneregler vil ændre beboersammensætningen i de to byer, og det kan ende med at have en anselig indflydelse på huspriserne. Relativt flere ressourcestærke husstande vil flytte til København og Aarhus som resultatet af indgrebet, og det vil lægge et enormt pres på byernes udvikling og boligpriserne.
Ønsket om at lægge en dæmper på boligprisudviklingen i områder, hvor det går stærkt på boligmarkedet, kan derfor nemt ende i truende ”londonske tilstande”, som muligvis vil forandre beboersammensætningen fundamentalt især i København.