Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.
Forskellige undersøgelser gennem årene har vist, at boligejerne generelt synes, det er kompliceret med de mange muligheder i lånevalget, når ejerboligen skal finansieres eller tillægslån i friværdien skal optages. Trods disse udfordringer fik boligejerne endnu et nyt lån at forholde sig til i efteråret med realkreditproduktet FlexLife.
Allerede fra start har der været en meget stor interesse for produktet. Siden introduktionen tilbage i midten af september har tæt på hvert femte lån, vi har udbetalt i Realkredit Danmark, været af denne låntype. Og her omtrent et halvt år efter introduktionen har vi givet lånetilbud for i omegnen af 10 milliarder kroner.
Giver adgang til nye muligheder
Hvad er det så, der gør, at produktet har ramt plet i forhold til boligejerne?
For det første giver lånet mulighed for op til 30 års afdragsfrihed, hvis man vel at mærke har en belåningsgrad under 60 procent af boligens værdi. Med andre ord betyder det også, at man kan stå tilbage med en restgæld ved udløb af lånet – og samtidig har indflydelse på, hvor stor denne skal være. Det er klart, at ved udløb af lånet skal restgælden betales – enten ved at optage et nyt lån, bruge eventuel opsparing eller ved at sælge sin bolig.
På FlexLife er det også muligt selv at fastsætte sin månedlige ydelse – dog ikke lavere end den samlede ydelse til rente- og bidragsudgifter. Det betyder, at det ikke længere er enten/eller i forhold til afdragsfrihed – man kan i perioder med mange udgifter skrue ned for afdragenes størrelse uden nødvendigvis at overgå til fuld afdragsfrihed og vice versa.
Og ændrer ens økonomi sig undervejs i låneforløbet, er der mulighed for at ændre på sine valg i forbindelse med de løbende refinansieringer. Det gælder både i forhold til ydelse, restgæld ved udløb eller tidspunktet for en ændring til eller fra afdragsfrihed undervejs i låneforløbet. Jo mere fleksibilitet man ønsker i låneforløbet, desto kortere tid bør der være mellem refinansieringerne – selvfølgelig under hensyntagen til, hvor meget rentesikkerhed man også gerne vil have på sit realkreditlån.
Ændre valg en gang om året
Har man en rentebinding på FlexLife på et år, kan man ændre sine valg én gang om året, har man bundet renten i fem år, kan man først justere på sine valg hvert femte år. Det koster aktuelt et gebyr på 1.000 kroner, hvis man ændrer på sin oprindelige låneplan.
Endelig er man med til at bestemme, hvordan fremtidige renteændringer skal slå igennem på ens lån inden for nogle givne rammer. Skal en højere rente eksempelvis ikke påvirke ydelsen, men i stedet betyde en højere forventet restgæld ved udløb eller ændre på tidspunktet for den planlagte overgang til afdragsfrihed? Eller skal ydelsen give sig fuldt ud til ændringer i renten? Også dette valg kan ændres ved hver refinansiering.
Tryghed tiltrækker ældre boligejere
Det er især boligejere i alderen 50+, som indtil videre har valgt lånet. Denne gruppe udgør godt 85 procent af efterspørgslen. Til tider har der været en hel del debat omkring, hvorvidt ældre boligejere kan få lov til at låne eller har adgang til afdragsfrihed. I forhold til FlexLife kan vi se, at aldersgruppen 70+ isoleret set har stået for næsten en fjerdedel af de udbetalte lån, og dermed illustrerer det også, at boligejere med pæne friværdier har gode muligheder for frit at vælge realkreditlån.
Den store interesse for FlexLife blandt boligejere i alderen 50+, skal især ses i lyset af kombinationen af førnævnte store fleksibilitet og muligheden for op til 30 års afdragsfrihed. Det gør det muligt i god tid at planlægge, hvordan og hvor meget boliggælden skal nedbringes, og pensionsopsparingen tilrettelægges før pensionisttilværelsen.
Samtidig er de 30 års afdragsfrihed en attraktiv mulighed for de boligejere, der er gået på pension, og som ønsker tryghed omkring deres afdragsfrihed og dermed deres private økonomi lang tid frem. Fra en tidligere undersøgelse ved vi, at mange boligejere ønsker at blive boende så lang tid som muligt i deres nuværende bolig.
Ikke et produkt til alle
FlexLife er ikke et produkt for alle boligejere. Det er kun muligt at få lån op til 75 procent af boligens værdi, og der er heller ikke mulighed for at optage efterstående lån i boligen. Med andre ord skal man altså have en friværdi på minimum 25 procent af boligens værdi.
Ønsker man fast rente, er FlexLife heller ikke et alternativ. Det er kun muligt at binde sin rente i op til 10 år og helt som på almindelige FlexLån anbefaler vi ikke boligejerne en længere rentebinding end fem år. Det skyldes en relativ høj kursrisiko ved en førtidig indfrielse.
Endelig er der også de boligejere, som er meget optaget af at blive hurtigt gældfri eller alternativt har en relativ kort tidshorisont i boligen. Her giver FlexLife ikke den store mening, da der sjældent vil være behov for ekstra fleksibilitet på realkreditlånet.