I denne uge er Indblik skrevet af Ismir Mulalic, der er Senior Fellow ved Kraks Fond Byforskning og Lektor på DTU Management Engineering.
En kærkommen løsning på slum- og ghettoproblemer. Sådan anses gentrificering af mange politikere og byplanlæggere. Begrebet betegner et byområdes ændring gennem byfornyelse og værdistigning som følge af, at billige boliger og ressourcesvage husstande gradvist erstattes af dyrere boliger og ressourcestærke husstande.
De oprindelige ressourcesvage tvinges væk fra området som følge af huslejestigninger og boligspekulation. Eksempler på gentrificerede byområder i København er områderne omkring Københavns Hovedbanegård, Indre Vesterbro, Indre Nørrebro og Indre Amager.
Byfornyelse sætter gang i gentrificeringen
Gentrificeringen begynder ofte sammen med byfornyelse. Byfornyelsen forbedrer boligforhold, rydder op i kriminalitet og sociale udfordringer, privatiserer en række offentlige ejendomme og ændrer brugsret til forladte lokaler i kvarteret.
Den typiske udvikling er, at studerende, kunstnere og kreative indtager de forbedrede områder og påbegynder en omstrukturering gennem caféer, gallerier eller eksotiske butikker. Samtidigt begynder investorer og ressourcestærke husstande at interessere sig for området, fordi kløften mellem den egentlige og den potentielle husleje, er stor nok til, at det kan betale sig at investere. Snart ligner kvarteret alle de andre attraktive kvarterer i byen.
Boligkøb giver godt udbytte
Boligpriserne stiger mest i gentrificeringsområder. Forskningsresultater fra Kraks Fond viser, at gentrificeringsområder i København går fra at have de laveste priser på lejligheder i 1994 til at være dyrere end forstæderne og byforstæderne i 2013.
De områder af Storkøbenhavn, hvor lejlighedspriserne stiger mest i perioden, er Indre Vesterbro, Indre Nørrebro og Indre Amager. I disse områder stiger prisen for en lejlighed af gennemsnitskvalitet med 511 procent fra 1994 til 2013.
Dette er knap 18 procent mere end stigningen i historisk mere velhavende byområder som Indre By, Indre Østerbro og Indre Frederiksberg og over 30 procent mere end i byforstæderne. Gentrificeringen har ikke haft så stor indflydelse på huspriserne, fordi gentrificeringsområderne stort set udelukkende består af lejligheder.
Alle er med til at fremme gentrificering
Mange danske husstande flytter til byerne hver eneste måned. Det lægger et enormt pres på byernes udvikling. Mange ønskede politiske tiltag har til formål at gøre et område tillokkende og gøre vores byer mere attraktive. På den måde påvirker vi byudviklingen og udløser gentrificering. Gentrificering er derfor en naturlig udvikling.
Konsekvenserne af vores ønsker og handlinger er svære at forudsige. Husstande har nemlig en tendens til at bosætte sig andre steder i deres jagt på lykken. Og ved ud hvad, det er der ingenting galt med.
Prisstigninger på lejligheder af gennemsnitskvalitet fra 1994 til 2013 i fire forskellige områder:
