Indblik er i denne uge skrevet af Troels Theill Eriksen, der er cheføkonom i Dansk Ejendomsmæglerforening
Så fik vi de nye reviderede retningslinjer for, hvordan der skal ydes boliglån til husstande med høj gæld i forhold til indkomsten.
Ifølge retningslinjerne må husstande, der ender med en gæld, der er mindst fire gange større end deres indkomst og med en belåningsgrad på over 60 procent, som udgangspunkt ikke optage realkreditlån med variabel rente og kortere rentebinding end fem år (for eksempel F1-F4 lån). Det er fortsat muligt at optage et F5-lån med afdrag. Men de fleste afdragsfrie lån er ikke længere en mulighed for husstande med høj gæld. Dog er det muligt at optage et afdragsfrit 30-årigt realkreditlån.
Har man en belåningsgrad, der er 60 procent eller lavere, er der ikke begrænsninger for, hvilke låntyper man kan vælge, efter man er blevet kreditgodkendt.
Kreditvurdering bliver ikke ændret
Retningslinjerne gælder for hele landet, men i vores landdistrikter vil der være mulighed for at yde lån til husstande med en høj gældsfaktor, hvis den samlede gæld er lav og/eller låntageren har en høj formue.
Samtidig vil det fortsat være muligt at håndtere situationer, hvor familier som følge af sociale begivenheder, som for eksempel midlertidig arbejdsløshed, sygdom eller lignende, i en periode kan få behov for et lån med afdragsfrihed og/eller kort rentebinding.
Det er vigtigt at holde sig for øje, at selve kreditvurderingen ikke ændres. Det vil sige, at der fortsat gælder de samme krav til rådighedsbeløb, og at man skal kunne betale den faste rente med afdrag over 30 år for at få lov til at låne. Men paletten af lån for familier med en gældsfaktor på mindst fire bliver mindre.
Et mere stabilt boligmarked
Vejledningen er blevet til, fordi det såkaldte Systemiske Risikoråd hverken ønsker for kraftige boligprisstigninger i de store byer, eller at boligejere bliver for sårbare overfor rentestigninger. De ønsker ikke en ny kraftig op- og nedtur på boligmarkedet, som vi så i nullerne. Derimod ønsker de et mere stabilt boligmarked.
I praksis må det forventes, at retningslinjerne medfører, at de mest gældsatte husholdninger bliver mindre følsomme overfor eventuelle kommende rentestigninger. Og nogle boligkøbere vil komme til at sidde med et lavere rådighedsbeløb og dermed med færre penge til forbrug, end de ville uden reglerne. Det må forventes, at nogle vil købe en mindre bolig for at have et højere rådighedsbeløb, og at nogle vil købe i et billigere område.
Positive prognoser
Det går godt i dansk økonomi for tiden, og de aktuelle prognoser for den fortsatte økonomiske udvikling er positive. Alt andet lige vil den nye vejledning virke afdæmpende på boligmarkedet særligt i de dyrere områder, men stigende lønninger og beskæftigelse vil trække i den modsatte retning.
Der blev indført et andet afdæmpende tiltag i starten af 2016, som gjaldt for Aarhus, København og omegn, som alt andet lige har dæmpet udviklingen i disse vækstområder. Men i samme periode har der været økonomisk fremgang, og boligpriserne er steget.
Hvis konjunkturerne mod forventningen skulle blive dårlige efter, at de nye regler er trådt i kraft, har man mulighed for at understøtte boligmarkedet ved igen at ophæve såvel de nye retningslinjer som vækstområdereglerne. Og dermed har man nogle regler, der kan virke stabiliserende i både opad og nedadgående retning.
Retningslinjerne, der er endt med at blive mindre restriktive, end der i første omgang var lagt op til, træder i kraft til årsskiftet. Men markedet er allerede nu i gang med at implementere de nye regler.