Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos Realkredit Danmark.
Andelsboligmarkedet har over de senere år nydt gavn af lave renter og fremgang i dansk økonomi. Det har sat sig i stigende andelsboligpriser, og flere og flere andelsboligforeninger har oplevet, at maksimalprisen er en bindende begrænsning ved salg af foreningens andele.
Vi kan da også konstatere, at antallet af andelsboliger til salg hos ejendomsmæglerne er styrtdykket og nu er nærmest ikke-eksisterende i København. Det er en klar indikation på, at mange andelsboliger nærmest sælger sig selv på det københavnske andelsboligmarked.
Mindre brug af afdragsfrihed
Kombinationen af bedre tider på andelsboligmarkedet og meget lave renter har dog ikke fået andelsboligforeningerne til at skrue op for risikoen i lånevalget. Snarere tværtimod har der været en stor søgning mod længere rentebinding og mindre brug af afdragsfrihed.
I dag bruger omtrent 55 procent af andelsboligforeningerne fastforrentede lån mod godt 30 procent tilbage i slutningen af 2009. Ser vi på afdragsfriheden er udbredelsen nede på cirka 35 procent af udlånsmassen mod 46 procent tilbage i 2011.
Set med vores øjne giver det ganske god mening, at andelsboligforeningerne binder renten i længere tid end tidligere. En længere rentebinding kan således ses som en billig forsikring mod fremtidige rentestigninger. Og tager andelsboligforeningen et fastforrentet lån, sikrer den sig også en vis beskyttelse af formuen i foreningen mod stigende renter, da gælden automatisk vil blive mindre værd.
Prøv Boligsidens Låneberegner
Vil fremstå mere attraktive
Den øgede interesse for afdrag hos andelsboligforeningerne skal formentlig ses i lyset af flere elementer. For det første betyder de meget lave renter, at der er øget plads til afdrag i budgettet. For det andet kan det også være, at flere foreninger har valgt en mere konservativ låneprofil end tidligere for at fremstå mere attraktive over for potentielle andelsboligkøbere. Sidstnævnte kan måske tænkes at have haft kritisk fokus på afdragsfrihed set i lyset af de senere års gældsdiskussioner på andelsboligmarkedet.
På ejerboligmarkedet har man ligeledes søgt mere over mod fast rente og lån med afdrag. Andelsboligforeningerne fremstår dog noget mere konservative end boligejerne – både i forhold til udbredelsen af disse låntyper og i forhold til udviklingen over de senere år.
Dette billede forstærkes endda yderligere, hvis vi inddrager den gennemsnitlige belåningsgrad, når vi ser på realkreditbelåningen. Den gennemsnitlige belåningsgrad på tværs af andelsboligforeningerne er således 43 procent mod 55 procent, når vi ser på det tilsvarende tal for ejerboligmarkedet.
Selvom der over en årrække har været meget fokus på højt belånte andelsboligforeninger med rod i økonomien, er det generelle billede af andelsboligmarkedet, at mange foreninger er veldrevne og med en relativ lav gældsætning.
Få lavet en strategi
Det er vigtigt at understrege, at fastforrentede lån med afdrag langt fra er den rette finansieringsmodel for alle andelsboligforeninger. Som altid er det vigtigt, at hver andelsboligforening får lavet sig en finansiel strategi, som matcher foreningens økonomi, beboernes præferencer og fremtidige vedligeholdelsesplaner for ejendommen.
Sagt på almindelig dansk bør foreningen eksempelvis overveje, hvor stor en vægt de lægger på at have en stabil boligafgift over tid, hvor meget skal friværdien i ejendommen beskyttes mod stigende renter, vil foreningen over tid være gældfri med de fordele og ulemper, det giver. Og endeligt, hvor meget skal spares op til vedligeholdelse og forbedringer i ejendommen over tid.
