Indblik er i denne uge skrevet af Boligsiden.dk’s klummeskribent Mikkel Høegh, der er boligøkonom & afdelingsdirektør hos BRFkredit.
Et afkast på godt 80 procent over en otteårig periode – det lyder næsten for godt til at være sandt. Ikke desto mindre er det afkastet, som lejlighedskøbere i Københavns by har fået på deres investering, hvis de købte, da priserne var lave i 2009.
Associationer til de glade dage i nullerne melder sig helt naturligt. Ingen ønsker, at tiden op til finanskrisen skal gentage sig, og derfor står uafhængige eksperter, embedsapparatet og ikke mindst Nationalbanken, der fik kritik for at have overset den forrige krise, nærmest i kø for at advare om boligbobler og for at lave nye regler, der skal afmontere en eventuel boligboble.
Det, som kan retfærdiggøre indsatsen, er, at det er vanskeligt at observere bobler, før de er sprunget. Når det er sagt, bør man holde fast i proportionerne, og lidt flere nuancer i debatten ville også være glædeligt. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis er en gratis omgang at overregulere.
En negativ spiral
Faktisk er jeg lige nu mest bekymret for, om de mange regulative tiltag, der er kommet imod bobledannelse, kan virke stik modsat og foranledige prisfald og dermed starte en negativ spiral.
Det første indgreb var det mest fornuftige. Det handlede om, at kommende boligkøbere skal indskyde mindst fem procent som egenkapital. Spørgsmålet er, om det ikke var nok? Forslaget har ikke rigtigt virket endnu, idet renten bare er faldet, siden kravet blev indført.
Derudover blev der lavet en boligskattepakke, der særligt rammer lejlighederne hårdt. Isoleret set vil boligskattepakken give anledning til prisfald på helt op til 10 procent som en direkte konsekvens af, at Skat mener, de har undervurderet lejlighedsværdierne med op til 300 procent.
Vil forhindre prisstigninger
Diverse begrænsninger i forhold til brugen af lån med variabel rente er også blevet indført, så der nu er regler for, hvor stor en andel af låntagerne, der må have lån med variabel rente og afdragsfrihed. Ligesom der er regler for, at folk skal kreditvurderes til at købe bolig med fast rente, dog minimum en rente på fire procent. Målet er at tage brodden af de prisstigninger, som lav rente bør give anledning til.
Endelig er der et kommende tiltag, som siger, at kun 15 procent af nyudlånet må være med variable rente eller afdragsfrihed, hvis der er tale om en høj belåning. Det er til trods for, at folk er kreditvurderet til at sidde med en rente på fire procent. Hvert af tiltagene vil have en opbremsende effekt på boligmarkedet.
Ligger man de isolerede effekter sammen hver for sig, vil man i en partiel analyse ende med betydelige prisfald, der bringer minderne tilbage til tiden med finanskrisen. Det er vel ikke det, vi ønsker?
Problemet skal bygges væk
En af de ting, der forandrer sig med hastige skridt over de kommende år, er befolkningssammensætningen. Alene i København vil der komme 100.000 flere Københavnere over de kommende 10 år, hvis man skal tro befolkningsfremskrivningerne.
I Aarhus vil der komme godt 40.000 flere, og her har byen endda en målsætning om at tiltrække flere borgere og holde på de mange studerende, der kommer til byen hvert år. Også andre byer har bemærkelsesværdige tal, når man ser på den demografiske udvikling. Det betyder, at boligefterspørgslen i byerne vil være stor i mange år frem.
Konsekvensen er, at vi ”on and off” kommer til at diskutere boligboble, og at vi løbende vil se endnu flere mærkværdige regulative tiltag.
Men problemet skal, efter min bedste overbevisning, ikke kureres med lovgivning. Nej, det skal bygges væk. Udbuddet af boliger matcher ikke efterspørgslen, og derfor skal vi have gang i endnu flere kraner. Set med en boligøkonoms briller, er det kun glædeligt, at byggerier tårner sig op i alle de større danske byer. Og det skal de blive ved med i nogen tid endnu.