Indblik er i denne uge skrevet af advokat (H), Kristian Dreyer, partner i Svejgaard Galst Advokataktieselskab.
Igennem den seneste tid er problematisk finansiering af andelsboligforeninger blevet diskuteret i medierne. En del nye andelsboligforeninger er stiftet på baggrund af såkaldte F9 lån, der er rentetilpasningslån. At realkreditlånet er variabelt, indebærer, at renten fastsættes løbende i intervaller, og for F9 lånet gælder, at renten vil være fast i ni år, hvorefter lånet refinansieres og ny rente for de kommende ni år fastsættes. Det er ikke uden risiko.
Når man stifter en andelsboligforening er det helt afgørende, at andelsboligforeningen – og de kommende medlemmer – kender deres finansieringsudgifter på længere sigt. Finansieringsudgiften har direkte indvirkning på, hvad der betales i boligafgift.
Sker stiftelsen på baggrund af F9 realkreditlån, kender de kommende andelshavere deres finansieringsudgift de næste ni år, men det er en lang tidshorisont, og til den tid er der betydelig risiko for, at rentemarkedet ser helt anderledes ud, og at andelsboligforeningen tvinges til at refinansiere til en betydelig højere rente eller vælge et helt andet lån ligeledes med en højere rente.
Selv mindre rentestigninger på et stort realkreditlån, kan få enorme konsekvenser for boligafgiften. Kritikken i dagspressen går på, at andelshaverne derfor reelt set ikke ved, hvad deres boligafgift vil udgøre ni år efter stiftelsen, hvor de måske vil opleve betydelige boligafgiftsstigninger.
Sikkerhed eller lavere afgift?
En mere sikker finansiering vil være, at man valgte fastforrentede 30-årige realkreditlån, hvor renten således ligger fast i hele lånets afviklingsperiode. Ulempen er omvendt, at det er noget dyrere.
Når man vælger at stifte med en billigere, men mere risikobetonet finansiering kan det hænge sammen med, at stiftelserne vil være sværere at gennemføre, hvis man baserer andelsboligforeningen på den dyre, men mere sikre finansiering, fordi lejerne vil opleve, at deres boligafgift som andelshavere vil være betydeligt højere end, hvad de betaler i leje som lejere.
Her kommer etikken i stiftelserne ind. For det kan diskuteres, om stiftelser bør baseres på finansiering, der alene er velkendt de første ni leveår.
I perioden 2005-2008 blev en række andelsboligstiftelser gennemført, og af forskellige årsager blev likviditeten udfordret. Det være sig som følge af rentetrapper, hvor renten steg, eller budgetter, der ikke holdt. Med en finansiering baseret på variable lån, og hvor andelsboligforeningen ikke kender rentemarkedet ni år ud i fremtiden, kan stigende renter meget vel indebære, at historien gentager sig. Det er derfor, at blandt andet brancheforeningen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, nu råber vagt i gevær.
Boligafgiften vil eksplodere
Er der optaget pengeinstitutfinansiering i forbindelse med andelsboligstiftelsen, der traditionelt er noget dyrere end realkreditbelåning, bør man afvikle intenst på denne del af finansieringen de første ni år, således at andelsboligforeningen først primært afvikler den dyre gæld frem for den billigere gæld.
Det samme gælder, hvis der vælges afdragsfrie realkreditlån, idet den indledende ”besparelse” herefter bør anvendes til afvikling af anden gæld. Ellers vil andelsboligforeningen skubbe sin gæld foran sig, og når der skal afdrages på gælden, vil boligafgiften eksplodere.
Ved andelsboligstiftelser vil man typisk udarbejde et tiårs-budget, men stiftes andelsboligforeningen på variable lån, herunder F9 lån, bør man få udarbejdet en konsekvensberegning, hvis andelsboligforeningen efter ni år nødsages til at betale eksempelvis fire-fem procent i rente. Samtidig skal man se på, hvilken indflydelse dette vil have på boligafgiften. De fleste vil næppe kunne blive boende i sin andelsbolig, hvis renten stiger to-tre gange i forhold til, hvad den udgjorde på stiftelsestidspunktet.
Foruden finansieringen bør man sikre sig, at der i budgetlægningen er taget tilstrækkelig højde for hensættelser til vedligeholdelse. Det vil være en anden stor faktor, der får betydning for, om likviditeten holder.