I denne uge er Indblik skrevet af Senior Fellow på Kraks Fonds Byforskning og Lektor på DTU Management Engineering, Ismir Mulalic.
Der er mange forskellige forklaringer på byers opståen. Historisk set kan man nævne behovet for beskyttelse mod fjender. Nogle påstår, at hvis et menneske kunne producere alt det, det har brug for, og hvis mennesket ikke var et socialt væsen, så var der ikke opstået byer. Andre mener, at efterspørgslen efter byer skyldes ønsket om at reducere transportomkostninger for varer, mennesker og ideer.
De fleste er dog enige om, at specifikke kræfter (agglomeration) presser jobs til at koncentrere sig ét sted. Denne koncentration medfører, at husholdningerne bosætter sig tæt på deres arbejde. Resultatet er en by. Men hvorfor bosætter alle husholdninger sig ikke i byerne?
Derfor flytter folk til byen
Husholdningerne flytter til byerne, så længe de kan opnå højere velfærd, for eksempel i form af højere lønninger. Problemet opstår på grund af pladsmangel. Land er en knap ressource, og stigende efterspørgsel efter land fører til højere grundpriser og trængsel. Derfor er boligpriserne i byerne væsentligt højere sammenlignet med de øvrige regioner.
Det betyder, at gevinster opnået gennem højere lønninger i byerne delvist bliver reduceret ved højere boligudgifter, trængsel og forurening. En by vokser, indtil gevinsterne, som følge af højere koncentration af husstande og virksomheder, er større end højere boligudgifter og omkostninger af trængsel og forurening.
Boligpriser overhaler lønninger
Den traditionelle opfattelse af byer som større arbejdsmarkeder holder ikke, når vi ser på byer i dag. Boligpriserne i byerne er nemlig vokset mere end lønningerne i de samme byer. Det indikerer, at der er andre faktorer i boligvalget end jobmuligheder og lønninger alene. Udbuddet af øvrige faciliteter, som vi kan kalde bykvaliteter, er også vigtige for boligpriserne.
Der er mange relevante bykvaliteter, for eksempel adgangen til rekreative områder, parker, shopping- og underholdningsmuligheder, historiske bykerner og kollektiv transport. Valget af boliglokalisering er i dag et trade-off mellem høj jobtilgængelighed og boligomkostninger og muligheden for at erhverve sig en større bolig samt adgang til bykvaliteter.
Forskningsprojektet ”Bosætningsmønstre i Storkøbenhavn” fra Kraks Fond Byforskning viser, at både den rumlige fordeling af bykvaliteter i Storkøbenhavn og jobtilgængelighed er vigtige for boligpriserne.
Analysen viser, at områder, hvor der er mange personer med høj uddannelse og et stort antal fredede bygninger, vurderes som mere attraktive. Jobtilgængelighed og nærheden til metrostationer er også vigtige forhold for husholdningerne – især for husholdningerne uden bil.
Alle reagerer på priserne
Analysen viser også, at husholdninger, som bor i Storkøbenhavn, er meget forskellige med hensyn til deres præference for bykvaliteterne. For eksempel er relativt rigere husholdninger mindre interesseret i adgangen til kollektiv transport, også når de ikke har bil, men har høje præferencer for tilstedeværelsen af højtuddannede naboer. Adgangen til kollektiv transport såvel som bilejerskab er mindre vigtig for ældre generationer. Analysen viser dog, at alle reagerer kraftigt på ændringerne i boligpriser.
Mange store politiske tiltag som har til formål at gøre et område attraktivt, for eksempel investeringer i infrastruktur, påvirker både jobtilgængeligheden, beboersammensætningen og boligpriserne. Hvis vi ignorer globale faktorer, som vi ikke selv kan kontrollere, eksempelvis migration, globale økonomiske kriser og klimaændringerne, vil disse tre faktorer diktere byudviklingen på den lange bane.
På den måde påvirker byudviklingen boligpriserne og bliver selv påvirket af boligprisændringerne. Derfor er boligpriser i byer bestemt af det komplekse samspil mellem arbejdsmarkedet, bykvaliteterne og beboersammensætningen.