Der skal en sund økonomi til for at blive godkendt i banken til at forældrekøb, men man behøver ikke at have en direktørløn for at få det til at gå op. Boligsiden.dk har sammen med chefanalytiker og boligøkonom Mira Lie Nielsen set på, hvor meget der skal til, for at kunne gøre et forældrekøb.
Når det kniber med at finde et kollegieværelse eller en billig bolig til den studerende, kan løsningen være et forældrekøb. Har far og mor finanserne i orden, kan de købe en lejlighed i byen og leje den ud til deres barn. På den måde bærer forældrene en del af udgiften, mens barnet er sikret en bolig og stadig bidrager økonomisk.
Men hvor rig skal man være, før et forældrekøb kan komme på tale? Sandheden er, at det ikke i så høj grad er den store direktørløn, der er afgørende, men i stedet om man i dag ejer fast ejendom, hvor stort rådighedsbeløb og hvilket forbrugsmønster man har.
”Man har nogle gange kunnet få det indtryk, at forældrekøb udelukkende er forbeholdt en lille meget højtlønnet del af befolkningen. Sandheden er mere nuanceret”, siger Mira Lie Nielsen, Chefanalytiker og boligøkonom hos Nykredit.
En gennemgang af kundedata, som Nykredit har foretaget, viser, at mere end 45 procent af de husstande, der har en ejerlejlighed, hvor ejeren ikke selv bor, er husstandstyper med indkomster svarende til beskæftigelse som håndværker, sygeplejerske eller lærer. Det er altså folk med ”helt almindelige lønninger”, der har råd til at have en ekstra bolig.
”Der gælder den samme kreditvurdering og kriterier ved et forældrekøb, som ved køb af en bolig man selv skal bo i. Der er dog så faktorer knyttet til forældrekøbet, som gør det anderledes – fx en forventet stabil leje indtægt, kort tidshorisont, skattemæssige fordele så som at der ikke betales ejendomsværdisskat”, siger Mira Lie Nielsen.
De billige lejligheder er der – men kan ikke altid deles
Er der styr på økonomien, er den næste udfordring at finde den rigtige bolig. I et regneeksempel fra Nykredit bliver en familie bestående af en jordemoder og en selvstændig tømrer godkendt til at kunne købe en lejlighed til 1,6 millioner kroner til deres barn. I eksemplet regner man med lejeindtægter fra både barnet og en ekstra lejer. Er 1,6 millioner udgangspunktet, er der flere gode lejligheder at få i både københavnsområdet og i Aarhus.
Netop nu er der 144 ejerlejligheder til salg til 1,6 millioner kroner eller mindre i Københavns Kommune, mens der i Aarhus Kommune er 122. Det kan dog blive en udfordring at finde en lejlighed med mindst tre værelser inden for budgettet. Hvis lejligheden skal deles med en anden for at få to lejeindtægter, har man brug for de ekstra værelser.
I Aarhus er der hele 26 ejerlejligheder til salg inden for budgettet med enten tre eller fire værelser, men København har kun tre lejligheder til maksimalt 1,6 millioner kroner tre værelser; fire værelser er slet ikke en mulighed.
”Skal man dele lejligheden for at få en ekstra indtægt, gælder det om at tænke kreativt, hvis man vil bo i København. Hvis en toværelseslejlighed er indrettet med to separate værelser, der begge har adgang til køkken og bad, er det en mulighed, som ofte også vil være billigere at købe end den treværelseslejlighed. Alternativt kan man se på mulighederne for at opdele en eksempelvis stor stue i to værelser”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk.
5 tommelfingerregler for at kunne blive godkendt til forældrekøb
- Positiv formue: Forældrekøbere har typisk en vis friværdi i ”barndomshjemmet”, der overstiger hvad der eventuelt måtte være af . Friværdien kan være oparbejdet via en længere årrække med afdrag på lån og/eller stigende boligpriser i forældrenes bopælsområde.
- Et vist rådighedsbeløb: Forældrenes indkomst, gæld og forbrugsforhold skal give et vist rådighedsbeløb når alle faste udgifter er fratrukket.
- Forældrene skal have fast indtægt: Et forholdsvist sikkert og stabilt indtægtsgrundlag er en afgørende forudsætning for at kunne godkendes til at købe endnu en bolig..
- Gældfaktor skal forblive forholdsvis lav efter købet: Den samlede gæld efter finansiering og køb af lejligheden må som hovedregel ikke overstige 4 gange forældrenes samlede indkomst før skat.
- Forbrug og opsparing: Forældrenes forbrugsmønster skal svare til indkomsten, dvs. ikke overtræk og gerne løbende opsparing. Det sker, at familier får afslag trods et rådighedsbeløb, der ligger over gennemsnittets, men hvor historikken viser, at de hver måned forbruger alt, de får in på kontoen.
Kilde: Nykredit
Eksempel på godkendt forældrekøb
Familie på 4 med villa i Kokkedal. Der er to store børn, hvoraf den ene nu i forbindelse med forældrekøb, flytter til Købehavn.
Familiens budget blev godkendt til forældrekøb af en 2-værelses ejerlejlighed til 1,6 mio. kr. i København. Lejlighedens to værelser udlejes til barn og studiekammerat for 2×3.500 kr. pr. md. Moren er jordemoder og faren selvstændig tømrer.
Familiens budget og rådighedsbeløb kunne indeholde et 4 % 30 årigt lån med afdrag på lejligheden, og kunne derfor finansiere købet ved et F5 lån, som ønsket. Samtidig ender den samlede gældsfaktor et stykke under kravet
| Nøgletal, eksempel på forældrekøb | ||
| Indkomst(mor) pr. md | 33.333 | |
| Indkomst(far) pr. md. | 37.500 | |
| Børne- og ungeydelse | 667 | |
| Samlet indtægtsgrundlag | 71.500 | |
| Lejeindtægt forældrekøb | 7.000 | |
| Nyt indtægtsgrundlag | 78.500 | |
| Nuværende formue | ||
| Ejendomsværdi | 3.000.000 | |
| Restgæld | -1.900.000 | |
| Friværdi | 1.000.000 | |
| Biler | 242.000 | |
| Billån | -173.000 | |
| Ny lejlighed | ||
| Kontantpris | 1.600.000 | |
| Nyt ejerskiftelån | 1.280.000 | |
| Tillægslån i huset | 350.000 | |
| Ny samlet gæld | ||
| Eksisterende lån | 1.900.000 | |
| Nyt ejerskiftelån | 1.280.000 | |
| Tillægslån i huset | 350.000 | |
| Eksisterende billån | 173.000 | |
| I alt | 3.703.000 |
Kilde: Nykredit