I denne uge er Indblik skrevet af Karin Haldrup, lektor, Aalborg Universitet Cph.
Siden tvangsauktionsbølgen toppede i 2010 er der sket et markant fald i antallet af bekendtgjorte tvangsauktioner. I juli 2016 var der 123 annoncerede auktioner over enfamiliehuse, mod over 300 bekendtgørelser i visse måneder gennem perioden 2009-12 (Danmarks statistik).
Skal vi så glemme alt om det? Nej, det er når det går godt, at kimen bliver lagt til næste bølge af tvangsauktioner ved dårlige eller for overoptimistiske købsbeslutninger. Selvom der indtræder en vis ædruelighed på boligmarkedet efter en krise, er det måske værd at se på årsagerne bag og på, hvad der sker efter en auktion.
Årsager til tvangsauktioner over boliger i perioden 2007-12
En undersøgelse af årsager til tvangsauktioner over en-familieboliger i perioden 2007-12 viste, at i de fleste sager havde boligejeren været udsat for personlige begivenheder, såsom tab af job eller skilsmisse, typisk ca. 3 år forud for auktionen med nedslidning af privatøkonomien til følge. Boligen var søgt solgt i frihandel først, men grundet et dødt boligmarked i kombination med andre årsager endte den på auktion. Uanset at alle i princippet kan risikere at blive udsat for en tvangsauktion under uheldige omstændigheder, viste undersøgelsen, at der i ca. 60 % af sagerne var tale om høje belåningsgrader i forhold til den offentlige ejendomsværdi på tvangsauktionstidspunktet, hvor de faktiske markedsværdier var drastisk faldende. I ca. halvdelen af sagerne havde ejerne købt boligen i årene 2003-7, og i ca. 25 % af sagerne havde ejerne ejet boligen i tre år eller mindre. Boligejere, som købte og belånte, mens markedet toppede, var mere sårbare.
Der kunne også påvises medvirkende årsager til tvangsauktioner relateret til boligens karakter. Ikke så overraskende var der en overrepræsentation af utidssvarende boliger beliggende i landsbyer eller småbyer i længere afstand fra vækstområder. Der sker løbende en udskillelse af de dårligste boliger beliggende i områder med befolkningstilbagegang, hvoraf nogle går på tvangsauktion, andre lades tomme. Omvendt kan boligejere også have foretaget urealistiske investeringer i boliger, som måske ikke senere kunne sælges (eller sælges uden tab) grundet markedsudviklingen.
Tab ved tvangsauktioner
De fleste salg på tvangsauktion skete til bud væsentligt under vurderingen og budene dækkede langt fra udestående fordringer. Tvangsauktioner er og bliver smertelige for den berørte boligejer, som ikke umiddelbart slipper fri af gælden, såvel som kreditorer, der lider tab. Da det var værst i 2009-12 kunne de umiddelbare tab på boliger på tvangsauktion løbe op i både halve og hele millioner per sag. Den lokale håndværker eller andre, der havde gjort udlæg i ejendommen ved misligholdelse af kredit, fik typisk ikke dækket en krone. I nogle tilfælde valgte panthavere at byde på auktion i forventning om at minimere sine tab ved at afvente en bedring på markedet. Uanset at udestående gæld efter en tvangsauktion overgår til at være personlig gæld, og at der i al fald af de store kreditorer sker systematisk gældsforfølgelse, får realkreditinstitutter og banker måske kun 25% af udestående fordringer dækket på den måde. Dermed medfører mange tvangsauktioner i sidste ende dyrere omkostninger på hele kreditmarkedet.
Når det er sagt, skal det også haves for øje, at der på anden måde kan være fordele eller positive effekter ved tvangsauktioner.
Virkninger ved tvangsauktion
Hvor der er tabere, kan der også være vindere. Særligt vigtigt er det, at auktionskøber har ret til at få udækkede hæftelser og udlæg slettet af tingbogen. At få tingbogen renset for gæld, er eksempelvis en forudsætning for at en kommune kan opkøbe en ejendom til nedrivning, da den ikke kan overtage privat gæld.
I nogle tilfælde kan der være en begrundet formodning om, at den panthaver, som har begæret auktionen, netop søger at blive ydre pant- og udlægshavere kvit. Kald det bare en strategisk tvangsauktion. Det var bevisligt tilfældet i tvangsauktionen over en ejendom i Bjæverskov i 2009, en sag som blev fuldt belyst gennem den retssag, som fulgte efter at der blev begået en fejl ved notering i tingbogen af auktionen ved fogedretten i Roskilde.
Køberne på tvangsauktion er ofte professionelle, som kommuner og naboer må holde et vågent øje med, såfremt det drejer sig om opkøb til spekulativ udlejning eller lignende. I andre tilfælde drejer det sig om investorer eller om lokale håndværkere, som under krisen ikke havde så meget at bestille, og som købte op til renovering og videresalg med mulighed for god fortjeneste.
For købere giver tvangsauktioner mulighed for at gøre en god handel. For andre kan lave priser på tvangsauktioner være med til at lægge et negativt prispres på et lokalt boligmarked, idet alle priser jo er transparente. Særligt store tvangsauktionssager, som fulgte i kølvandet af store ejendomsinvestorers konkurs, havde langvarige negative effekter på markedet eksempelvist i Ringsted og Slagelse. Den største tvangsauktion hidtil sendte 310 lejligheder i Klostermarken, Ringsted, under hammeren i 2009.
Det behøver ikke at gå så galt. Stevns kommune var relativt hårdt ramt af tvangsauktioner gennem krisen 2008-2012. I alt var der – bare i den lille by Holtug med omkring 260 indbyggere – fem boliger på auktion i perioden. Nu bærer byen præg af, at boligerne har fået nyt liv, og det lokale boligmarked synes i god udvikling. Stevns kommune som helhed har oplevet et fald i liggetider på 26.4% til 220 dage alene i 2016 (www.boligsiden.dk), formentlig godt hjulpet af, at området ligger i nærheden af Køge, som er i rivende udvikling, og at der er kommet fornyet fokus på herlighedsværdierne i området ved optagelse af Stevns klint på Unescos verdensarvsliste.
Katarsis og gabestok
Mange fine ejendomme kommer desværre under hammeren i alle egne af landet med store tab til følge. Men arketypen på en tvangsauktionsejendom forekommer stadigt: Den ældre, utidssvarende eller forsømte boligejendom.
Når brugsværdien af en bolig er brugt op, og beliggenheden er lidet attraktiv, kan en tvangsauktion blive en chance for at for afsluttet en boligs livscyklus, i fald den opkøbes og rives ned. I værste fald står den bare tom eller bliver evt. ’herreløs’. At få opkøbt og nedrevet ejendomme er kompliceret og dyrt, typisk koster det omkring 100.000 kr at nedrive en bolig på forsvarlig vis, og de hårdt ramte kommuner har svært ved at følge med behovet.
En tvangsauktion er et nødvendigt juridisk instrument som led i incitamentstrukturen på kreditmarkedet, og tjener også som et nyttigt redskab i særlige situationer. Ikke desto mindre må det siges stadigt at være en smertefuld proces for de berørte parter. Salgsopstillingerne, som ligger offentligt tilgængeligt på Internettet, fortæller ofte sit om privatøkonomien og om hvad der er gået forud. Således er en tvangsauktion måske det nærmeste man i vore dage kommer en offentlig gabestok.