I denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Forestil dig en situation, hvor boligudgiften for landets unge mennesker blev fastsat efter deres forældres indkomst og formue, og hvor den gruppe, der skulle betale mindst, var dem, der havde de rigeste forældre? Urealistisk – nej ikke helt. For vender man blikket mod forældrekøb, er det faktisk det, der sker. Har forældrene friværdi og betaler de topskat, kan de nemlig købe en lejlighed til deres børn, hvor den samlede boligudgift for familien er væsentligt mindre, end hvis det var junior selv, der havde underskrevet købsaftalen
Lad os forestille os en situation, hvor vennerne Rasmus Rig og Frede Fattig har fået øje på to velbeliggende nabolejligheder på ca. 50 m2 i København til 2 mio. kr. stykket. Rasmus Rig, der har sit efternavn efter sine velbeslåede forældre, får mor og far til at købe lejligheden, mens Frede Fattig, der har småt bemidlede forældre, selv må en tur i banken. Hvis vi nu antager, at der ikke opstår udfordringer med kreditvurderingen – hvordan kommer drengenes økonomi så til at se ud?
I Frede Fattigs tilfælde ligger den samlede regning til at bo på ca. 102.000 kr. om året efter skat eller 8.500 kr. om måneden, når man fraregner eventuelle afdrag på gælden, der må betragtes som opsparing, og ikke som en egentlig udgift. Det gælder, når man tager udgangspunkt i, at Frede Fattig ligger en udbetaling på 5 %, og at den resterende del af købesummen finansieres med 80 pct. fastforrentet realkredit og 15 pct. banklån. Der er indregnet fællesudgifter, almindelig vedligeholdelse, grundskyld og ejendomsværdiskat. I Rasmus Rigs tilfælde ligger den samlede boligudgift for familien kun på ca. 75.000 kr. om året eller 6.200 kr. om måneden. Det betyder med andre ord, at Rasmus Rig har mulighed for at sidde i den samme lejlighed for et beløb, der er ca. 2.300 kr. mindre end Frede Fattig.
Forskellen skyldes for det første, at Rasmus Rigs familie har lavere renteudgifter, eftersom det antages, at familien Rig kan undgå det dyrere banklån, ved at lade realkreditinstituttet få pant i både lejlighed og friværdien på forældrenes hus. Samtidig har Rasmus Rigs forældre mulighed for at trække renteudgifterne fra i topskatten med ca. 56 pct., mens Frede Fattig kun kan fradrage sine renteudgifter i bundskatten med ca. 33 pct.
En anden årsag er, at Rasmus Rigs forældre kan trække fælleudgifter, vedligeholdelsesudgifter og grundskyld fra i deres topskat, hvorved de nævnte poster reduceres med ca. 56 pct., mens Frede Fattig blot må punge ud. Da der i Rasmus Rigs tilfælde er tale om en udlejningsejendom, betaler familien derudover ikke ejendomsværdiskat, hvilket Frede Fattig selvfølgelig skal. Yderligere en årsag til forskellen er, at Rasmus Rig som lejer har mulighed for at søge boligstøtte på op til 15 pct. af huslejen, hvis hans egen indkomst er lille. Ved en husleje på 5.000 kr. om måneden, svarer det til et tilskud på op til 9.000 kr. om året fra kommunen. Den mulighed har Frede Fattig ikke, da han selv ejer lejligheden.
I modsat retning trækker, at Rasmus Rigs familie formentlig er nødt til at betale en revisor for at udarbejde selvangivelsen, da familiens økonomi er blevet mere kompliceret med forældrekøbet. I det konkrete eksempel er der sat 10.000 kr. af om året til den post, hvilket burde være rigeligt. Frede Fattig klarer selvangivelsen selv. Det lille regnestykke viser, at det i mange tilfælde kan være fordelagtigt at lade forældrene foretage boligkøbet, hvis man optimerer ud fra familiens samlede økonomi. I det konkrete regnestykke er besparelsen på 2.300 kr. om måneden, hvoraf størstedelen betales af skattefar som følge af det højere fradrag og de flere udgiftsposter, der trække fra i skat, hvis ejeren ikke selv bor i lejligheden.
Inden harmen eller euforien over forældrekøb dog tager til, er det vigtigt at fremhæve, at der også er ulemper forbundet med arrangementet. En af de væsentligste er, at forældrene beskattes af en eventuel gevinst, når lejligheden sælges, med mindre de selv har boet i lejligheden. Den gevinst, forældrene beskattes af, kan dog i øjeblikket reduceres kraftigt, hvis de sælger lejligheden til junior for 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering, og hvis de og deres revisor husker at medtage diverse købsomkostninger og eventuelle større forbedringer på lejligheden, der kan trækkes fra. Samlet set betyder det, at boligpriserne skal stiger meget kraftigt flere år i træk, før skattefar får kroner i kassen, når forældrekøbet overgår til Junior, hvis den ovennævnte konstellation vel at mærke benyttes.
Nu spørger man måske sig selv, om de mange forældrekøb og den tilhørende lovgivning overhovedet er retfærdig? Dertil er det korte svar, at det er et politisk spørgsmål. Nogle vil mene, at de mange forældrekøb også gavner de unge mennesker, der ikke har forældre, der kan eller vil være med, eftersom køen til lejeboligerne skrumper, når andre flytter i ejerbolig. Andre vil mene, at de penge, samfundet i dag bruger på at give skattefradrag til forældrekøb, i stedet kunne bruges bedre, fx til at bygge flere ungdomsboliger.
Uanset hvad må man dog konkludere, at som reglerne er i dag, er der mange fordele forbundet med at lave et forældrekøb. Og det er formentlig præcis derfor, at stadig flere danskere vælger den løsning.
I indlægget er der taget udgangspunkt i, at Rasmus Rigs forældre har friværdi, betaler topskat og benytter virksomhedsordningen. Der er tale om et beregningseksempel, og det anbefales, at man altid kontakter en revisor, inden man foretager et forældrekøb.