I denne uge er Indblik skrevet af privatøkonom Brian Herrup Friis Rasmussen fra Arbejdernes Landsbank
Siden årsskiftet er renterne faldet på de 30-årige fastforrentede realkreditlån. Det har bragt det såkaldte ”drømmelån” tilbage i spil. Der er naturligvis tale om det 30-årige 2 pct. lån med afdrag, som er tilbage i et kursniveau, som vi skal næsten et år tilbage i tiden for at finde i tilsvarende attraktivt niveau.
Dengang udløste det rentetilbud en sand konverteringsbølge blandt de danske boligejere. Og mange finansierede deres nye bolig med lånet. Og det er der for så vidt intet galt i, især hvis man er førstegangskøber og ønsker at maksimere det beløb, man kan købe bolig for. Det kan man med det længst løbende boliglån på 30 år.
Men blandt boligejere, der har haft boliglån i nogle år og overvejer at omlægge til en lavere rente, er der overraskende mange, der overser de fastforrentede lån med en kortere løbetid end 30 år. Der er nemlig mange penge at spare i længden ved at vælge en kortere løbetid på sit realkreditlån. Især når bidragssatserne over de senere år er steget. Ganske enkelt fordi kortere løbetid betyder færre renter og bidrag samlet set i lånets løbetid.
Højere månedlig ydelse…
Den månedlige ydelse efter skat er ca. 1.260 kr. højere pr. lånt million kr. (se figur 1) på et lån med 20 års løbetid end på et 30-årigt lån. Men det er ikke mere end syv år siden, at den månedlige ydelse på det 30-årige lån var på niveau med ydelsen for et 20-årigt lån i dag.
…..men penge at spare i det lange løb
Men hvis man måler over hele et låns løbetid på henholdsvis 30 år og 20 år, er der store besparelser at hente ved at afdrage lånet 10 år hurtigere – omkring 190.000 kr. pr. lånt million kr. Man sparer jo 10 års rente- og bidragsbetalinger på lånet, og betaler rente og bidrag af et mindre år efter år, fordi man gnaver hurtigere af restgælden. Derudover er renten på det 20-årige lån 0,5 pct. point lavere end på det 30-årige.
Med et 30-årigt fastforrentet 2,5 pct. lån på 1 mio. kr. ender man med at tilbagebetale 1,45 mio.kr. efter skat – altså 45 pct. mere end det lånte beløb. Med et 20-årigt fastforrentet 2 pct. lån ender man kun med at tilbagebetale 1,26 mio.kr. efter skat – kun ca. 25 pct. mere end det lånte beløb. Hvis man vælger en løbetid på 15- eller 10 år, skal man kun betale henholdsvis 17 eller 11 pct. mere tilbage, end man har lånt.
Hvem er det 20-årige lån relevant for?:
- Hvis din afdragsfrihed udløber i år, og du optog lånet i 2006, kan du se frem til en ydelsesstigning på 60-90 pct., da dit lån har en rente på 4 eller 5 pct. Du kan tage toppen af denne ydelsesstigning ved at omlægge til det 20-årige lån, samtidig med at du bevarer løbetiden på lånet.
- Har dit lån mindre end 25 års løbetid, og lånet er omlægningsegnet, så tag det 20-årige lån med i dine overvejelser. Typisk vil den lavere rente kompensere for, at du forkorter løbetiden en smule.
- Hvis du ønsker at minimere din rente- og bidragsbetaling. Jo kortere løbetid, jo færre renter og bidrag skal du betale i den samlede løbetid.
- Du ønsker at øge din robusthed over for faldende priser på boligmarkedet. Jo hurtigere du afdrager dit lån, jo mere robust bliver din friværdi over for udsving på boligmarkedet.
Figur 1. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid med et provenu på 1 mio. kr. efter skat
Kilde: Lån med et provenu på 1 mio. kr. fra Totalkredit. Kurser og rentesatser er pr. 26. april 2016. Bidrag er 0,74 pct. (gældende fra 1.7.16), ved en belåningsgrad på 80 pct. Der er medtaget omkostninger til låneoptagelse, kurtage og tinglysning. Skat 28,6 pct. Afrundet.