Så er det nu – boligmarkedet skal bestå lakmusprøven

Den i år tidlige påske er netop overstået og foråret banker for alvor på. Det betyder, at det netop er nu, at boligmarkedet normalt peaker. Det er i forårsmånederne, at der skrives flest slutsedler, at der hamres flest til-salgskilte op, og det er normalt også i foråret at boligpriserne stiger mest. Mon ikke også, at dette bliver udfaldet af foråret anno 2016 set med boligejerens øjne. Alligevel forventer jeg ikke, at 2016 bliver et lige så godt boligår som i 2015.

For det første var boligpriserne i 2015 især i første halvår drevet af kraftige stigninger i og omkring Hovedstaden. Disse prisstigningstakter er løjet noget af i andet halvår. Noget af disse mere afdæmpede prisstigning eller ligefrem prisfald er ganske givet drevet af sæson. Men det spiller nok også ind, at renterne var højere i andet halvår af 2015 og ikke mindst, at kreditpolitikken hos banker og realkreditinstitutter generelt blev strammet i perioden. Særligt er der indført regler om et egenkapitalindskud på fem pct. af købesummen ligesom, at der nu er særlige regler, der stammer omkring vækstområderne dvs. i Hovedstaden og Århus. Disse regler vil alt andet lige virke dæmpende på boligmarkedet, også selv om det kun gælder for lån med variabel rente. Det er i sagens natur hensigten med reglerne. En af de gode ting ved reglerne er, at de formentlig kan sprede noget af prisopsvinget lidt ud over det ganske land, idet familier kan undgå de nye kreditregler ved at bosætte sig uden for vækstområderne. Det udelukker dog ikke, at det kan være i pendlerafstand til byen.

Et andet argument for, at boligåret 2016 bliver mere afdæmpet er, at dansk økonomi har svært ved for alvor at komme i gear. Faktisk er det slående, at prognosemagerne i det ganske land har stået i kø for, at nedjustere deres prognoser. Og med mindre at alkymisterne pludselig finder guld, så må vi nok sande, at den stigning vi har set i beskæftigelsen snart vil aftage og tilpasse sig den virkelighed, som virksomhederne oplever, og som afspejler sig i vækststatistikkerne. Faktisk er det slående, at forbrugerne ifølge Danmarks Statistik i februar, begyndte at frygte ledighed. Netop bekymringer om privatøkonomien og ikke mindst bekymringen om udsigten til eventuel lediggang er normalt en kæp i hjulet på boligmarkedet.

Sidst men ikke mindst ved vi, at efteråret kommer til at byde på en skattereform, hvor en af hensigterne er, at det offentlige skal komme tættere på markedsværdierne i vurderingerne af fastejendom. Dette vil alt andet lige betyde højere boligskatter, selv om, at de fleste boligejere vist synes de betaler rigeligt i boligskat. Det kan være klogt, at have en konjunktur-modløbende ejendomsbeskatning, men en indførelse af en sådan skat vil alt andet lige give en opbremsning på boligmarkedet. Noget af denne opbremsning kan modsvares i form af topskattelettelser, som man må forvente, at et eventuelt provenu skal bruges på. Men ikke alle boligejere og særligt ikke førstegangskøberne betaler per definition topskat.

Med disse væsentlige punkter in mente, lige som, at jeg ikke har bragt mindre afdragsfrihed og eventuel stigende renter ind i ligningen, skal boligmarkedet i dette forår for alvor stå sin prøve. Var det kun sæson, da markedet bremsede op i andet halvår eller får vi ikke helt så kraftige stigninger at se i år? Umiddelbart tror jeg mest på det sidste og derfor forventer vi, at boligpriserne ”kun” kommer til at stige med 2 pct. i 2016 på landsplan. Det lyder ikke af meget, men set i lyset af den generelle prisudvikling i samfundet, renteniveau mv. er det jo ikke så tosset endda. Og køber man bolig med et langt tidsperspektiv, så skal man nok holde skindet på næsen.