I denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Lån med variabel rente er ikke længere en mulighed for alle boligkøbere i København og Aarhus. I stedet vil nogle købere være tvunget til at vælge mellem et fastforrentet lån og en billigere bolig. Det er konsekvensen, efter at Finanstilsynet mandag den 1. februar udsendte en ny vejledning, som anviser, hvordan realkreditinstitutterne fremadrettet bør kreditvurdere boligkøberne.
Umiddelbart kan det lyde som en farlig cocktail for boligpriserne, men så slemt går det næppe. I stedet vurderer vi, at de nye regler vil være en fordel for boligmarkedet på den lange bane.
Kreditvurderingen strammes – men kun for boligejere der ønsker variabel rente
Når en familie ønsker at købe en bolig, har den hidtidige kreditvurdering bygget på, om familien var i stand til at betale ydelsen på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag og stadig have penge nok til at leve for, når de øvrige regninger også var betalt. Så regnestykket fornuftigt ud, kunne familien frit vælge en anden låntype, såfremt den måtte ønske dette. Fx et rentetilpasningslån eller et Kort Rente lån.
Sådan er det ikke længere, hvis boligen er beliggende i Københavnsområdet eller Aarhus. I den nye vejledning fra Finanstilsynet, fremgår det nemlig, at hvis familien ønsker et variabelt forrentet lån på disse kanter, skal kreditvurderingen starte forfra. Denne gang skal rådighedsbeløbet ikke vurderes på baggrund af den aktuelle faste rente men derimod på baggrund af den aktuelle faste rente plus 1 procentpoint, dog minimum 4 pct.
Hvad betyder det i praksis
I det nuværende rentemarked, hvor renten på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag ligger på 2,5 pct., betyder den nye vejledning, at boligkøberne kun vil få ”ja” til variabel rente, hvis deres rådighedsbeløb er stort nok til, at renten kan stige til 4 pct., uden at de af den grund skal på smalkost. For en bolig på 1 mio. kr. kræver det, at rådighedsbeløbet kan tåle at blive barberet ned med ca. 350 kr.
Kan det ikke lade sig gøre, vil familien få to valgmuligheder. Enten kan de gå videre med den bolig, de allerede har kig på, og finansiere den med et fastforrentet lån, eller også må de på jagt efter en billigere bolig. Det er den sidste mulighed, der i visse kredse skaber bekymring for, om det vil presse boligpriserne ned.
Vil det presse boligpriserne ned i København og Aarhus?
Vores holdning er, at den nye vejledning ikke vil få den store betydning for boligpriserne. For det første fordi mange familier allerede foretrækker et fastforrentet lån, hvorfor den nye vejledning ikke medfører nogen ændring. For det andet fordi det langt fra er alle familier, der har sat sig til sidste krone. Langt de fleste familier kan således godt tåle at blive kreditgodkendt til en højere rente, uden at deres rådighedsbeløb af den grund ser for lavt ud. Og for det tredje fordi en fast rente på lånets optagelsestidspunkt ikke behøver betyde en fast rente for evigt, såfremt man måtte ønske noget andet. Opnår familien lønstigninger, kan de på et senere tidspunkt ”veksles” til en variabel rente.
På den baggrund tror vi ikke, at den nye vejledning vil få den store betydning for boligkøbernes adfærd. Har man fundet drømmehuset, vil man fortsat vælge at købe det, også selv om det betyder, at man til at starte med, ikke har frit valg på alle lånehylder.
Den nye vejledning stiller således ikke større krav til boligkøbernes økonomi, men den kræver, at de svagest stillede boligkøberne vælger et sikkert lån. I min optik er det sund fornuft både for boligejerne selv og for boligmarkedet som helhed.
Skal man undre sig over noget, er det derfor ikke, at vejledningen er kommet, men derimod, at den kun vedrører boligkøbere i landets vækstområder, hvilket defineres som kommunerne København, Frederiksberg, Dragør, Tårnby, Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Vallensbæk og Aarhus. I landets øvrige kommuner er boligpriserne måske ikke nær så rentefølsomme, men det betyder ikke, at økonomisk svage boligkøbere ikke vil være bedre stillet med et sikkert lån af den grund.