I denne uge er Indblik skrevet af boligøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit.
Der har været sagt og skrevet meget om udflytningen af de 3.900 statslige arbejdspladser til provinsen, siden aftalen blev annonceret. Noget der dog ikke har været skrevet så meget om, er den påvirkning, som udflytningen har på boligmarkedet. Vælger de berørte at flytte med, påvirker det naturligvis boligudbuddet. Denne effekt er imidlertid ganske usikker, idet internationale undersøgelser viser, at det er begrænset, hvor mange medarbejdere der ender med at flytte med arbejdspladsen. Derfor kan man naturligvis godt lave denne analyse, men analysens resultater vil være forbundet med væsentlige usikkerhed.
Der er dog ingen usikkerhed ved, at planen er at flytte selve arbejdspladserne. Det efterlader tusindevise af gode kvadratmeter på centrale steder i København. Givet at der i øjeblikket er en del ledige kontorbygninger i København, og der dermed synes at være en stor kapacitet på kontorejendomme, vil det være oplagt at konvertere disse kontorlokaler om til boliger. Og selv om det lyder for godt til at være sandt, er det faktisk en mulighed, og frasalget af lejlighederne vil kunne finansiere nogle af de omkostninger der er forbundet med udflytningen.
Opgøre vi de 3.900 statslige arbejdspladser til kvadratmeter med en antagelse om, at hver medarbejder har et areal svarende til 25m2, det er ikke helt urimeligt jævnfør Bygningsstyrelsen, kan antallet af arbejdspladser, der flyttes ud af København omregnes til ca. 97.000 frie kvadratmeter. Kvadratmeter, som sagtens kunne konverteres til fine nye boliger med super beliggehed.
Ifølge Realkreditrådet er en gennemsnitlig ejerlejlighed på ca. 80 kvadratmeter (de fleste ejerlejligheder er placeret i København). Det betyder, at der med udflytningen af arbejdspladserne vil kunne opføres omkring 1.200 gennemsnitslejligheder. Lejligheder, der uden tvivl vil falde i god jord i et København, der ser ud til at komme i markant bolignød de kommende år, som følge af demografiske forskydninger. Ser vi det i relief til det kommende boligbehov, er 1.200 lejligheder langt fra nok til at matche den efterspørgsel, der venter forud. Men det kan trods alt være en mindre brik i et større puslespil. Og dermed vil 2.400 københavnere kunne få tag over hovedet. Selv om det ikke er meget er det også værd at tage med.
I løbet af de seneste 9 år, er der i København i gennemsnit blevet bygget 1.670 boliger om året ifølge tal fra Danmarks Statistik. Antager vi, at den tendens fortsætter, og sammenholdes det med det kommende boligbehov, som følge af den demografiske udvikling, vil der de næste 5 år, mangle 3.335 boliger om året. Og selv hvis vi har en mere optimistisk tilgang til byggeriet de kommende år, svarende til det niveau vi så under byggeboomet i 2006, da vil udbuddet stadig ikke kunne matche efterspørgslen. Med andre ord – så er der behov for alle de boliger som er mulige. Særligt hvis man ikke endnu en gang vil åbne op for diskussionen om boligbobler og for høje prisniveauer.
Imødekommer vi ikke den store efterspørgsel, som følge af de demografiske strukturer, så er markedsmekanismen dvs. prisen nødt til at regulere efterspørgslen. Det er set i andre storbyer som Stockholm, Hamborg mv. som vi ofte sammenligner København med. Og det betyder, dels at almindelige mennesker, som politibetjenten og sygeplesken ikke kan købe bolig i det central København, dels vil det give anledning til en ny debat om prisbobler og evt. regulering heraf.