I denne uge er Indblik skrevet af boligøkonom i Nykredit Markets Joachim Borg Kristensen
2015 blev på mange måder skelsættende med en stærk privatøkonomisk medvind til boligejerne. Specielt fordi de pludseligt i vinteren og foråret fik et åbent vindue til 30-årige realkreditlån med en fast rente på 2%. Det satte blus under låneomlægningerne og kickstartede boligsalget på tværs af landet. Samtidig steg landets huspriser med 8% i gennemsnit alene i 1. halvår.
Siden sommeren er markedet imidlertid faldet til ro med stillestående boligpriser i 2. halvår. Det gør en stor forskel, at den faste rente er steget til omkring 3%. Prishoppet i årets første måneder har derfor vist sig at være enkeltstående. Når vi retter blikket mod 2016, forventer vi i stedet, at boligmarkedet vil præstere en mere moderat fremgang på baggrund af den økonomiske fremgang i dansk økonomi.
Dramatik i årets begyndelse
For et år siden stod vi på tærsklen til nogle måneder, som viste sig mere dramatiske end ventet. Den Europæiske Centralbank skød 2015 i gang med en stimulanspakke af hidtil uset omfang. Det sendte renterne ned i Europa, og i jagten på bedre afkast strømmede kapitalen til Danmark. Det blev kun forstærket af, at den schweiziske centralbank kort forinden opgav sit valutaloft over for euroen, hvilket affødte spekulationer om, hvorvidt Nationalbanken kunne blive tvunget til at opgive fastkurspolitikken.
Pludseligt befandt Nationalbanken sig altså i et historisk forsvar af fastkurspolitikken på grund af styrkelsespresset på kronen. De nedsatte indskudsbevisrenten til -0,75%, øgede valutareserven med 280 mia. kr. i løbet af januar og februar og iværksatte en række andre initiativer. Mange danske familier greb dog muligheden for at nedkonvertere deres lån eller handle bolig med en historisk billig lånefinansiering.
Fornyet usikkerhed siden sommeren
Formålet med den europæiske stimulanspakke var at sparke gang i den økonomiske vækst og hæve inflationen. Særligt det første ser ud til at lykkes. Vi forventer således, at euroområdets BNP-vækst øges fra 0,9% i 2014 til 1,5% i år og videre til 2% i 2016. Alligevel har centralbanken netop udvidet pakken og nedsat renten til -0,3%, fordi inflationen fortsat er meget lav. Herhjemme har Nationalbanken trukket sig sejrrigt ud af kronekampen, men de korte boligrenter balancerer fortsat omkring nulpunktet.
Den tiltagende usikkerhed om global økonomi har taget opmærksomheden i de seneste måneder på baggrund af afmatningen i Kina og en mærkbar nedgang i verdenshandlen. Det har også ramt den danske eksport og gjort virksomhederne mere forsigtige i at kaste sig ud i nye investeringer. Opsvinget i dansk økonomi har derfor været sat på pause siden foråret.
Stærk medvind til boligejerne
På positivsiden er det underliggende privatforbrug dog steget ganske pænt gennem hele 2015. Medvinden til privatøkonomien har da også været stærk, og der er ikke meget, der tyder på, at hverken vindstyrken eller vindretningen vil skifte i 2016.
Den 30-årige faste rente er fortsat meget lav, og råvarepriserne er dykket med blandt andet en oliepris på under 40 dollars pr. tønde. Beskæftigelsen har samtidig lagt krisen bag sig og er steget til det højeste niveau siden 2009. Det udvider købergrundlaget på boligmarkedet. Kombinationen af moderat lønvækst og den meget lave inflation sikrer desuden en pæn fremgang i købekraften.
Moderat fremgang på boligmarkedet i 2016
Udsigterne for dansk økonomi er derfor lyse men ikke prangende, og vi forventer, at BNP-væksten blot vil nå knap 1,5% både i år og næste år. Zoomer vi ind på boligmarkedet, betyder de lave renter og den stærke privatøkonomi, at fremgangen formentlig vil fortsætte i 2016. Ikke et bragende og landsdækkende boligopsving, men en geografisk bredt funderet fremgang.
For det første kan vi konstatere, at 2015 vil byde på det største boligsalg siden 2007. Vi forventer, at salget stiger yderligere fra næsten 70.000 boliger i år til 75.000 i 2016. For det andet har boligpriserne i mange områder passeret bunden med retning mod svage prisstigninger. Til trods for at huspriserne vil stige med knap 7% for hele 2015, forventer vi, at næste år vil vise en prisstigning på godt 2% på landsplan. Størstedelen af årets prishop skete i de første måneder, og vi må indstille os på en mere moderat fremgang, som stadig vil være meget forskellig på tværs af landet.
