I denne uge er Indblik skrevet af advokat (L), Kristian Dreyer, partner i SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab.
En renteswapaftale er en kompleks finansieringsaftale, der ofte indebærer, at foreningen ”bytter” sin variable rente på realkreditlånet ud med en rente fra pengeinstituttet. Foreningen betaler en fast rente til banken, og banken forpligter sig til at betale den variable rente til kreditforeningen. Parterne bytter derfor i realiteten renter, og deraf navnet ”swap”. Så længe andelsboligforeningen betaler en højere rente til banken, end banken betaler til kreditforeningen, er det en god forretning for banken, og man siger, at renteswapaftalen får en negativ markedsværdi for andelsboligforeningen: det vil koste penge at komme ud af aftalen, så længe det er en god aftale for banken. Den negative markedsværdi fastsættes på baggrund af en beregning af, hvad banken kunne have tjent i årene fremover, hvis ikke aftalen var opsagt af andelsboligforeningen.
Som andelsboligkøber skal man ikke være nervøs for en renteswapaftale i den andelsboligforening, som man ønsker at være en del af. Det skulle man for år tilbage, hvor mange andelsboligforeninger ikke havde trukket den negative markedsværdi af renteswapaftalen fra i andelsværdiberegningen. De betalte derfor overpris for deres andele. Det var uvist den gang, hvad der gjaldt, men Højesteret slå fast, hvad der gælder. Man skal imidlertid som andelsboligkøber være opmærksom på visse forhold. De fleste renteswapaftaler kan ikke opsiges uden væsentlige omkostninger for andelsboligforeningen, og de fleste renteswapaftaler har en lang løbetid. Det betyder, at andelsboligforeningen ofte ikke kan omlægge en højt forrentet renteswapaftale, selvom renten i dag er væsentlig lavere. Dette er i sig selv ikke et problem, men nogle andelsboligkøbere tror, at foreningen inden for overskuelig tid kan omlægge lånet til en lavere rente, hvilket sjældent er tilfældet, hvis der er indgået renteswapaftale. Man er således ofte bundet fast til den finansiering, der nu engang er blevet vedtaget. Omvendt vil renten og dermed boligafgiften være stabil og velkendt på forhånd.
Hvis renteswapaftalen udløber meget snart og inden for få år, vil andelsboligkøbere efter omstændighederne kunne gøre en god forretning i det nuværende marked. Når renteswapaftalen ophører, vil renteswapaftalens ”negative markedsværdi” elimineres i andelsværdiberegningen. Det vil betyde, at andelsværdien stiger. Når renteswapaftalen ophører, vil foreningen også ofte betale en lavere rente, idet markedsrenten i dag er lavere end de fleste renteswaprenter. Den månedlige ydelse for foreningen kan derfor blive lavere, hvilket kan betyde, at foreningen enten nedsætter boligafgiften eller benytter de sparede penge på andre ting (fx vedligeholdelse eller nyanskaffelser). Andre forhold kan dog påvirke andelsværdien, så i mit eksempel ses alene isoleret på konsekvensen af, at renteswapaftalen udløber.
Langt fra alle andelsboligforeninger med renteswaplån er i nødlidende. Det er en udbredt misforståelse. Faktisk er de nødlidende foreninger ganske få, og det skyldes i bund og grund helt andre forhold.
Når man handler andelsbolig, vil det være en fordel at købe de, der sælges gennem ejendomsmægler. Informationsniveauet er væsentligt højere, og ejendomsmægleren har pligt til at beregne korrekt maksimalpris samt indhente en lang række oplysninger om ejendommen, som privatsælgende andelshavere sjældent fremlægger. Er man andelsboligkøber, bør man søge rådgivning hos ejendomsmægler eller advokat, og få grundig bistand. Det skyldes, at andelsbolighandler er juridisk og økonomisk mere kompliceret end køb af en lejlighed eller villa. Få derfor en drøftelse med din rådgiver om andelsboligforeningens finansiering, men lad dig ikke som udgangspunkt skræmme af de samme 5 sager, der har fyldt meget i dagspressen de sidste 5 år. Størstedelen af danske andelsboligforeninger har det fint – også dem med renteswaplån.
