Denne uges Indblik er skrevet af Jens Lunde, lektor, cand. polit. ved Institut for Finansiering, CBS.
Det er et smukt og rigtigt princip, at der foreligger en ”pæn udbetaling” ved køb af ejerbolig. Det er både i købers og i de långivende institutters interesse. Køber skal kunne klare det ”utænkelige”: at komme hurtigt af med boligen igen uden nogen udækket – og derfor højt forrentet – gæld bagefter. Og familien må ikke blive ”stavnsbundet” af boliggæld, hvis de ønsker at rykke op til en større og bedre bolig. Det er klogt at lægge en ”egenkapital buffer” ind i sin boligs finansiering.
Man må på den baggrund hilse velkommen, at ”god skik” reglerne for finansielle virksomheder kræver en udbetaling på 5 % af købesummen fra 1. november 2015.
Når den regel kommer, er den oplagte forklaring, at danskerne har vænnet sig til at låne til at finansiere hele købesummen. Der er ikke mange, der sparer op – eller mener at kunne spare op – til boligkøb. Og der er ikke noget veludviklet marked for at leje bolig. Det er ikke tilfældigt, at Danmark har verdens højeste husholdningsgæld.
Det kan altid diskuteres, om der skal være regler for alting. Og om det er klogt at indføre regler, der er nemme at omgå. Her nøjes vi med at se på reglens indhold således som udmøntet i bekendtgørelsen og vejledningen fra Erhvervs- og Vækstministeriet, Finanstilsynet.
De 5 % er ikke en tilstrækkelig egenkapitalbuffer. Hvis en ejerbolig købes den ene dag og sælges til samme pris den næste dag, vil ejeren have brugt i størrelsesordenen 7-8 % af prisen på salgsomkostninger, inkl. moms og afgifter. Beløbet kan let blive større, fx fordi ejeren oveni får liggetidsomkostninger.
Ingen kan jo heller på forhånd sige sig fri for at have købt ”for dyrt”. Måske havde køber helt banalt fejlvurderet den pågældende boligs markedsværdi. Måske fristede udsigten fra boligen, den lækre pejs – eller noget andet. Måske var det mæglerens bemærkning om, at en anden køber stod på spring. Måske… Sådanne fejl betyder jo blot, at man ikke kan få det samme for sin bolig, som man selv gav. Selv ved samme boligprisniveau.
Dertil kan boligpriserne jo sagtens give efter over hele markedet. Blot se på prisudviklingen efter pristoppen i 2006-07. Den aktuelle frygt for en ”boligboble” rummer netop en frygt for, at boligpriserne hurtigt kan falde markant dér, hvor de er steget mest. Så skal ”egenkapital bufferen” være endnu større for at kunne klare prisfaldet.
Det vil være ulykkeligt, om reglen om 5 %’s udbetaling giver køber en falsk tryghed.
Hærdede økonomer vil sikkert trække på skuldrene af den nye regel og vil straks nævne ”loven om forbundne kar”, der også gælder for kapitalmarkedet. Hvis køberen vil, kan udbetalingen let skaffes ad anden vej. Det er der erfaring for: Ved 1970ernes voldsomme restriktioner på adgangen til at optage realkreditlån, fremstod der et stort, effektivt pantebrevsmarked, der dækkede finansieringsbehovet. Blot blev rentesatserne lidt højere. Og mange års restriktioner på ”tillægslån” i realkreditten undveg boligejerne med korte og dyre banklån.
Udmøntningen af vejledningens ”passende udbetaling” rummer en række begrænsninger af eller undtagelser fra reglen:
- Bestemmelsen forudsætter, at instituttet er bekendt med, at låneoptagelsen sker med henblik på køb af fast ejendom.
- Instituttet kan lægge kundens oplysninger herom til grund, ligesom for oplysninger om, at de 5 % stammer fra kunden selv.
- ”Viden hos et pengeinstitut om, at kunden har finansieret udbetalingen på 5 pct. andetsteds medfører ikke en forpligtelse til at give afslag på lånet.”
- Instituttet må ikke formidle en ”fuld” – altså 100 % – finansiering, men de 5 % må godt komme fra en tidligere ydet kassekredit.
- ”Yngre boligkøbere, hvis historiske indkomstgrundlag ikke har givet mulighed for opsparing, men som nu har en højere, fast indkomst,” kan godt slippe for 5 % kravet, hvis ”kunden inden for en kortere årrække på ca. 2-3 år vil have nedbragt sin gæld til 95 % af ejendommens værdi.”
- Det er med sådanne undtagelser svært at se, at den nye regel skulle få nogen særlig betydning i praksis. Den vil næppe få nogen følelig indflydelse på priserne for huse og ejerlejligheder – hverken umiddelbart eller for de kommende år. Og der sker i alle tilfælde hverken flere eller færre bolighandler med disse regler.
Det vil være glædeligt, om de långivende institutter ville være mere forsigtige i deres kreditvurderinger. Det ville være langt mere effektivt.