I denne uge er Indblik skrevet af Cheføkonom Lone Kjærgaard fra Arbejdernes Landsbank
Realkreditrenterne er drønet ned. Nu hedder renten på et 30-årigt fastforrentet lån 1,5 og 2 pct. For boligejere med lån, er det noget af en drøm, der er blevet til virkelighed.
Men hvad hvis man er boligejer og allerede har betalt sin gæld ud eller kun skyldes meget lidt? Vil der kunne være fordele i at optage de attraktive lån, uagtet at man ikke har brug for pengene? F.eks. med henblik på, at ens bolig kunne se mere attraktiv ud for en fremtidig køber, hvis denne kunne overtage lånene. Lån, der vil kunne se attraktive ud om 5 eller 10 år, hvis renten er tilbage på normale niveauer.
Det lyder som en besnærende tanke, men man skal være på vagt. For en fremtidig køber vil lånene nemlig ikke få købet til at blive mere attraktivt.
Køber får ikke en fordel ud af det
Hvis der i en bolig til en værdi af 1 mio. kr. er optaget et fastforrentet 30-årigt lån på 800.000 kr. med en kuponrente på 2 pct. til omkring kurs 100, vil kursværdien af lånet kunne falde til fx 640.000 kr., hvis renterne er steget, og kursen på de bagvedliggende obligationer dykker til 80.
Og er renteniveauet sådant, at det er fastforrentede lån med kuponrenter på 5 pct., der udbydes – ja, så vil et lån med en rente på 2 pct. naturligvis se attraktivt ud for en køber.
Men for køberen er der ingen grund til at blive særlig henrykt over muligheden for at overtage lånet med den lave rente.
Når køber overtager både ejendom og gæld vil det, han skal betale, blive opgjort som prisen på ejendommen fratrukket kursværdien af gælden. Og da sidstnævnte er faldet betragteligt, hvis renterne er steget, vil nettobeløbet blot være tilsvarende højere. Fordelen ved at kursen er faldet på lånets bagvedliggende obligationer tilkommer altså helt sælger.
Fastforrentede lån kan beskytte ens friværdi
Men selvom det ikke er en fordel for en køber at overtage lån med lave renter, så vil det uomtvisteligt være en fordel for sælger, at der er disse lån i ejendommen, hvis renterne er steget. Han kan jo indfri lånet på 800.000 kr. billigt – til 640.000 kr.
Derved kan manøvren have beskyttet hans friværdi, hvis boligpriserne samtidig er faldet. Når gælden kan indfries billigere, kan han sælge boligen til en lavere pris og alligevel komme ud med samme overskud, som hvis priserne ikke var faldet og renterne ikke steget.
På den måde vil lån med fast rente kunne beskytte friværdien ved boligprisfald, når disse sker i takt med stigende renter. Det er netop en af de mange gode egenskaber ved et fastforrentet lån.
Spekulation, hvis man låner uden at skulle bruge pengene
Der skal dog herfra ikke lyde en opfordring til at optage lån i boligen, hvis man ikke står og mangler pengene.
For de penge, man låner, vil man ikke kunne få forrentet til en rente, der modsvarer renten og bidragssatsen på lånet uden at løbe en højere risiko. Ergo vil man løbende sætte penge til, indtil renten er steget, og man indfrier lånet. Og ingen ved, hvornår den tid kommer. Og skulle man beslutte sig for at flytte i mellemtiden, og renterne ikke er steget, vil man kun have sat penge til – også fordi det koster at optage lån. Så manøvren vil være ren spekulation i, at renten vil stige pænt inden for en vis horisont.
