På samme dag kan du læse i dagspressen, at boligpriserne er gået både op og ned. Forskellen på, hvad man måler, og ikke mindst hvordan man måler, kan skabe forvirring. Boligsiden.dk har lavet en guide til dig, der læser om boligmarkedet i pressen.
Den ene avis skriver, at huspriserne er steget. I den anden avis står der, at huspriserne er faldet. Dette fænomen er set flere gange i den danske dagspresse, hvor boligpriserne og ikke mindst prisudviklingen er et evigt populært emne. Problemet er, at der findes et utal af boligmarkedsstatistikker, der er beregnet på vidt forskellige måder, og alt afhængigt af hvilken statistik man tager udgangspunkt i, kan priserne altså være steget eller faldet. Hvordan hænger det sammen?
”Først og fremmest handler det om at definere, hvad der er steget eller faldet i pris. Er det huse, lejligheder eller sommerhuse? Og hvis det er huse, hvordan definerer vi så et hus? Er det udelukkende villaer, eller tæller rækkehuse og landejendomme med? Det er helt grundlæggende for forståelsen af boligpriserne, at man ved, hvad det er for en enhed, man ser prisudviklingen på”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk, og fortsætter:
”Samtidig er det også vigtigt at se, om det er udbudspriser eller salgspriser, der ligger til grund for statistikken”, siger Birgit Daetz.
Tip: Tjek boligtype og pristype
Når du læser i avisen, at boligpriserne er steget, skal du altså starte med at finde ud af, hvilken boligtype statistikken bygger på. Dernæst skal du se, om det er udbudspriser eller salgspriser, der er gået op eller ned. Hvis pristypen ikke er angivet, er et godt bud, at der er tale om priserne på solgte boliger, altså salgspriserne.
Hvor kommer tallene fra?
Når du som læser har fundet ud af, hvad det er for en boligtype, artiklen handler om, og tjekket, om det er priserne på det aktuelle udbud eller på solgte boliger, der er taget udgangspunkt i, skal du se på, hvor tallene kommer fra. Bygger tallene på alle solgte boliger, eller bygger de på en enkelt ejendomsmæglerkædes salg? En enkelt kædes tal vil typisk give et godt billede af udviklingen generelt, men der kan komme udsving, hvis man sammenligner med handler fra alle kæder, fx fra Boligsidens Markedsindeks.
Tip: Tjek hvor tallene kommer fra
Er prisstigningen bygget på alle handler eller handler fra en enkelt ejendomsmæglerkæde?
Hvornår er udviklingen målt?
Hvis priserne er gået op, er det også rigtig godt at vide, hvornår det skete. Nogle boligmarkedsstatistikker udkommer en gang i kvartalet, men Boligsidens Markedsindeks fx kommer hver måned. Det betyder i praksis, at selvom prisen er gået op i seneste kvartal, kan den sagtens være faldet den seneste måned.
Tip: Tjek, hvornår tallene er fra
Seneste måned, seneste kvartal eller seneste år? Det har stor betydning for, hvilken vej boligprispilen peger.
Hvordan måler vi prisudviklingen?
Nu kan du begynde at koncentrere dig om regnemetoden.
”Der er mange måder at måle prisudviklingen på. Der er ikke nogle, der er mere rigtige end andre, men forskellen i metoden kan betyde en forskellig konklusion på, om priserne går op eller ned”, siger Birgit Daetz.
Problemet er, at der sjældent bliver skiltet med regnemetoden, når statistikkerne gengives i dagspressen. Derfor får du her et lille overblik over de hyppigst citerede prisindekser.
Vil du vide mere om de enkelte metoder, kan du læse en detaljeret gennemgang i artiklen Bevæger huspriserne sig op eller ned, der blev bragt i Finans Invest nr. 4 i august 2014, skrevet af analytiker Christoffer Albertsen og kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk, Birgit Daetz.
Danmarks Statistik
Danmarks Statistik udgiver et månedligt og et kvartalsvis prisindeks for enfamiliehuse. De benytter et såkaldt værdivægtet SPAR-indeks på tinglyste frie almindelige handler.
Boligmarkedsstatistikken
Boligmarkedsstatistikken udgives hvert kvartal af Realkreditrådet, Realkreditforeningen, Dansk Ejendomsmæglerforening og Finansrådet. Det er et såkaldt stratificeret husprisindeks for vægtede kvadratmeterpriser. Datagrundlaget er tinglyste frie almindelige handler, som har været udbudt på internettet af en ejendomsmægler.
homes Husprisindeks
homes Husprisindeks udgives månedligt af home og Danske Bank og beregnes på baggrund af handler gennem home. Det er et såkaldt stratificeret husprisindeks for vægtede kvadratmeterpriser. Indekset er sæsonkorrigeret.
Boligsidens Markedsindeks
Boligsidens Markedsindeks udgives månedligt og er et simpelt stratificeret husprisindeks for vægtede kvadratmeterpriser. Datagrundlaget er indberettede handler fra ejendomsmæglere på Boligsiden.dk. Indekset indeholder tal separat for enfamiliehuse (villaer/rækkehuse), ejerlejligheder og fritidshuse.
Trods forskellene i regnemetoderne følger prisudviklingen, malet med den store pensel, hinanden, som man kan se på graferne nedenfor:
Tip: Tjek, hvilket prisindeks tallene bygger på
Aviserne angiver (næsten) altid, hvilken statistik priserne er taget fra. Vær opmærksom på, hvad det kan betyde for konklusionen på historien, og vær især opmærksom, hvis tallene bliver sammenlignet med andre boligstatistikker, der ikke er udregnet på samme måde.
Det er stadig svært at læse historier om boligmarkedet
Selvom du nu kender til en masse forskellige faktorer, der kan være afgørende for, hvilken overskrift du ser i avisen, kan der stadig være udfordringer i forhold til at forstå, hvad historien reelt handler om. Det er nemlig ikke altid, at du i artiklerne kan se de nødvendige oplysninger, du har brug for til at afkode tallene. Hvis der fx står, at tallene kommer fra Boligsidens Markedsindeks, kan du ikke være sikker på, at det rent faktisk er fra seneste måned. Har journalisten ikke været opmærksom på, at der er kommet nye tal, eller måske genbruger en gammel historie, kan statistikken være mere end en måned gammel. Står der, at tallene bygger på Boligsidens Markedsindeks for oktober, ved du præcis, hvad det handler om.
Samtidig skal du vide, at det ikke kun er forvirrende for dig som læser. Det er også forvirrende for journalisterne og dagbladende, der bliver præsenteret for den ene statistik efter den anden og skal jonglere med alle tallene på en intelligent måde.
Det allerbedste råd er måske derfor, at være kritisk og opmærksom, når du læser om boligpriserne i pressen, og ikke mindst være klar over, at priserne rent faktisk godt kan gå op og ned på samme tid.