Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
De faldende renter har gjort det billigere at være boligejer de seneste år, og ikke mindst boligejere med F1-lån har haft grund til glæde. De har nemlig år efter år kunne konstatere, at det var dem, som slap med den laveste ydelse. På det seneste har det billede dog ændret sig, og det bør få boligejere med F1-lån til at overveje, om de får mere for pengene ved at vælge en anden låntype.
Anbefalingen om at hoppe væk fra F1-lånet gælder både de boligejere, som primært har valgt deres lån på baggrund af størrelsen af den månedlige ydelse og de boligejere, som skeler lidt mere til den sikkerhed, der er forbundet med en given låntype. I alle tilfælde findes der nemlig låntyper, som stiller boligejerne bedre end det nuværende F1-lån.
Boligejere med F1-lån betaler mest
Hører man til de boligejere, som lægger stor vægt på den månedlige ydelse, bør man kaste et blik på resultaterne fra den seneste rentetilpasningsauktion, der blev afholdt i slutningen af august 2014. På auktionen landede F1-renten nemlig på 0,56 pct., F3-renten på 0,49 pct., og F5-renten på 0,76 pct. Dertil kommer, at boligejere med F1-lån betaler en højere bidragssats end boligejere med F3- og F5-lån.
Tager man således udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. med afdrag, så betyder forskellen i rente og bidragssats, at mens en boligejer med et F1-lån skal betale 3.450 kr. hver måned efter skat det næste år, så slipper en boligejer med et F3-lån med 3.430 kr. og en boligejer med et F5-lån med 3.385 kr. Ellers sagt med andre ord, så vil det være boligejeren med F1-lånet, som skal betale mest i det kommende år!?!
På den baggrund bør man som boligejer stille sig selv følgende spørgsmål: ”Hvis det koster stort set det samme, hvad vil jeg så helst have – en 1-årig, 3-årig eller 5-årig sikkerhed mod rentestigninger?”. Mit gæt er, at en del boligejere vil vælge den 3- eller 5-årige sikkerhed i det nuværende marked, hvis mulighederne blev stillet så direkte op for dem. For selv om der ikke er nogen, der med sikkerhed kan sige, hvor renten havner henne på hverken ét, tre eller ti års sigte, så kan man i hvert fald sige, at det netop er, når renten er lav, at sandsynligheden, for at den stiger, er størst.
Det kan blive endnu billigere
Det nuværende rentemarked bør også få boligejere med F1-lån til at overveje andre alternativer end kun F3- og F5-lån. For er den primære årsag, til at man har valgt et F1-lån, at det er den låntype, som tilbyder den laveste månedlige ydelse, så er man gået bag af dansen. For et F1-lån er ikke længere den låntype, som har den laveste ydelse – det er et Kort Rente lån tæt forfulgt af F3-lånet.
På et Kort Rente lån bliver renten fastsat hver 6. måned, men fordi obligationerne bag lånet kun skal sælges hvert 3. år, er både kursskæring og bidragssats lavere end på et F1-lån. Det betyder, at hvis man primært går efter en lav månedlig ydelse, og man samtidig har en økonomi, som kan holde til, at renten stiger på et senere tidspunkt, så kan man med fordel vælge et Kort Rente lån. Det gælder særligt i de tilfælde, hvor man har en forventning om, at de nuværende lave renter vil fortsætte mange år frem.
Også værd at overveje et fastforrentet lån
Inden man kaster sig over et Kort Rente lån eller et F3- eller F5-lån, bør man dog lige overveje det traditionelle fastforrentede lån først. Et fastforrentet lån kan ikke hamle op med de ydelser, de andre låntyper kan præstere, men rummer i stedet andre fordele.
Står man i dag og skal optage et lån på 1 mio. kr. med afdrag, så ser den månedlige ydelse efter skat ud som i eksemplet nedenfor, afhængig af hvilken låntype man vælger:
Kort Rente = 3.390 kr.
F1-lån = 3.500 kr.
F3-lån = 3.420 kr.
F5-lån = 3.470 kr.
Fastforrentet lån = 3.930 kr.
Eksemplet viser, at det koster ca. 540 kr. mere om måneden at servicere et fastforrentet lån på 1 mio. kr. med afdrag i forhold til et Kort Rente lån. Det er selvfølgelig et beløb de fleste boligejere godt kan bruge anderledes, men når man samtidigt tager i betragtning, at man både får en sikkerhed mod rentestigninger 30 år ud i fremtiden, og en gylden mulighed for at skære en bid af sin restgæld, hvis renten på et tidspunkt stiger igen, så synes prisen slet ikke så høj, som først vurderet.
Samtidig er det værd at huske på, at man historisk set ofte har begået den fejl at tro, at historien aldrig gentager tilbage. For selv om renten er meget lav lige nu, så er der ingen garanti for, at den ikke kan stige til – historisk set – mere normale niveauer igen.