I denne uge er Indblik skrevet af advokat Helle Larsen fra Danske Familieadvokater
Hvem hæfter for realkreditlånet, når mor er død, og huset ikke kan sælges?
Det korte spørgsmål kan have mange svar, og man kan lande rigtig dårligt, hvis ikke der er lagt en fornuftig plan for afviklingen af boet efter mor.
Reglerne i dødsboskifteloven er sådan, at man ikke skal vedgå gældsansvaret efter afdøde for at få lov til at skifte privat, men man kan ”komme til” at hæfte for gælden, hvis man bærer sig kluntet ad i forbindelse med skiftet.
Hvis man ikke får sluttet dødsboet med en afslutningsdag senest på etårsdagen for dødsfaldet, så betragter skattevæsnet arvingerne som ejere af ejendommen fra etårsdagen for dødsfaldet. Så kan man risikere at komme til at betale ejendomsavanceskat, hvis arvingerne senere sælger ejendommen til en højere værdi end den værdi, ejendommen indgår i opgørelsen med.
Det at ejendomsretten over den faste ejendom ”overgår” til arvingerne, kan også betyde, at arvingerne kommer til at hæfte for betalingen af gælden til realkreditinstituttet. Dødsboskifteloven indeholder en hæftelsesregel, der betyder, at arvinger, der har delt andet og mere end personlige effekter og almindeligt indbo, eller er begyndt at betale kreditorerne uden at være sikre på, at der vil være fuld dækning til alle kreditorer, kommer til at hæfte personligt og med hele deres øvrige formue for hele boets gæld hver især.
Hvis man derimod griber sagen fornuftigt an, har man valgmuligheder. Ellers kan man pludselig sidde i den situation, at man står som ejer af en usælgelig ejendom og hæfter for gælden over for realkreditinstituttet.
Det er derfor vigtigt, at man foretager en realistisk vurdering af situationen sammen med en advokat, der har forstand på dødsbehandling, især når der er fast ejendom i boet.
Det første spørgsmål, man må stille sig selv i forbindelse med beslutningerne, er:
Er der nogen af arvingerne, der ønsker at overtage ejendommen? I så fald vil der ofte være en række overvejelser om, hvordan man finder den værdiansættelse, der er acceptabel for arvingerne indbyrdes og for Skat.
Hvis ingen af arvingerne ønsker at overtage ejendommen, skal det vurderes, om ejendommen overhovedet kan sælges, og hvor lang tid det kan forventes at tage. Allerede på det tidspunkt, kan det være nødvendigt at tale med panthaverne om en realistisk plan for salget af ejendommen.
Hvis der er tale om en sædvanlig ejendom, der må formodes at kunne sælges inden for en rimelig periode, således at boet vil kunne sluttes inden for fristerne i dødsboskifteloven, skal man nøje overveje udbudsprisen.
Hvad er en realistisk pris for ejendommen? Det er oftest bedre at tage tabet med det samme i stedet for at sætte ejendommen til salg for et alt for højt beløb, afholde udgifterne vedrørende ejendommen, mens den er til salg, for derefter at måtte ende med at konstatere, at ejendommen kun kan sælges for et mindre beløb. Tabet bliver ofte totalt set højere.
Det er også vigtigt, at man i administrationen af boet sikrer sig, at man ikke ”kommer til” få brugt ”pengene op” uden at have fået betalt alle kreditorer.
Derfor er det gode råd – søg rådgivning i tide.
