Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
I Danmark kan man som boligejer højst låne 80 pct. af sin boligs værdi i et realkreditinstitut. Alligevel skylder 41 ud af 100 danskere et højere beløb end det. Det kan lyde som et bekymrende højt antal, men sandheden er faktisk, at det er en udvikling i den rigtige retning.
Danskerne har høj gæld i deres bolig
Et realkreditlån er normalt den billigste måde at låne penge på. Derfor er det heller ikke underligt, at danskerne er glade for dem. Almindeligvis kan et realkreditinstitut give et lån på maksimalt 80 pct. af boligens værdi. I øjeblikket skylder 41 ud af 100 boligejere ifølge tal fra Nordea Kredit dog mere end den andel. De er således – i realkreditmæssig henseende – overbelånte.
Forklaringen på de mange højtbelånte boligejere skyldes ikke, at realkreditinstitutterne har negligeret den eksisterende lovgivning for belåningsgrader, men derimod at lånet er givet på et tidspunkt, hvor boligen var mere værd, end den er i dag. En af fordelene ved at realkreditlån er nemlig, at med mindre man misligholder sit lån, så er det uopsigeligt fra realkreditinstituttets side. Sagt på dansk så betyder det, at når man som boligejer først har fået et lån i sit hus, så er man sikker på at kunne beholde det, så lange man selv ønsker. Det gælder også selv om boligpriserne styrtdykker, eller der sker større ændringer i privatøkonomien – dog under forudsætning af, at man betaler sine terminer til tiden.
For 2 år siden var mere end halvdelen af danskerne overbelånte
Umiddelbart kan det lyde af mange, at 41 ud af 100 boligejere er overbelånte. Faktum er dog, at andelen har været stødt faldende siden midten af 2012. På det tidspunkt var 54 ud af 100 boligejere overbelånte. Det går således i øjeblikket i den rigtige retning, om end der fortsat er langt ned til niveauet i slutningen af 2008, hvor blot 24 ud af 100 boligejere var overbelånte, og hvor Nordea Kredit første gang begyndte at offentliggøre tal for boligejernes belåningsgrader.
Stigende boligpriser og lav rente forklarer udviklingen
Når antallet af overbelånte boligejere nu falder, så skyldes det både, at boligpriserne igen er begyndt at stige, men også at de lave renter får boligejerne til at afdrage mere på deres gæld. Sidstnævnte i kraft af at alle realkreditlån skal udstedes som annuitetslån, hvilket i al sin enkelthed betyder, at afdraget er højt, når renten er lav og omvendt. Og eftersom rigtig mange boligejere har valgt at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån, der i øjeblikket har en historisk lav rente, mens mange andre boligejere har valgt at omlægge deres fastforrentede lån til et nyt et af slagsen blot til en lavere rente – ja så har danskerne aldrig afdraget mere på deres realkreditgæld end de gør nu. Og det endda på trods af, at andelen af afdragsfrie lån er rekord høj.
Københavnerne har overhalet de besindige jyder
Ser vi på danskernes gennemsnitlige gældsgrad, så er københavnerne nu de mindst gældsatte. Det gælder, når man holder deres realkreditlån op mod værdien af deres bolig. Sådan har det ikke altid været. I mange år var det vestjyderne, som kunne smykke sig med det prædikat.
Den gennemsnitlige boligejer i landsdelen København By skylder således nu 690.000 kr. væk til sit realkreditinstitut for hver gang boligen er 1 mio. kr. værd svarende til en gældsgrad på 69 pct. På landsplan ligger den gennemsnitlige gældsgrad på 76 pct., hvilket er præcis den samme som i Vestjylland. I Vest- og Sydsjælland, som er den hårdest ramte landsdel, hvad udviklingen på boligmarkedet angår, har den gennemsnitlige boligejer en gældsgrad på 85 pct.
Da det så værst ud var københavnernes gældsgrad oppe på 86 pct., mens den på landsplan var oppe på 80 pct. Der er således ikke nogen tvivl om, at selv om danskernes fortsat er højt belånte, så bevæger udviklingen sig trods alt i den rigtige retning. Det er ikke blot godt for den enkelte boligejers økonomi, men også for boligmarkedet som helhed. Det åbner nemlig op for en større mobilitet og flere handler.