I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Den 6. februar blev der indgået en politisk aftale om reguleringen af refinansieringsrisikoen i forbindelse med rentetilpasningslån. Diskussionerne om lovforslaget og løbende justeringer af lovforslaget har stået på i efterhånden nogle måneder, og diskussionerne har især været centreret om påvirkningen af investorerne og realkreditinstitutterne, og hvordan rating-bureauerne ville tage imod lovforslaget. Selv om lovforslaget ikke endeligt er vedtaget, så synes brikkerne dog i høj grad at være faldet på plads, og dermed er det også værd at rette fokus mod slutbrugerne af realkreditlånene i form af boligejerne.
For lige at opsummere, så betyder lovforslaget, at investorerne skal bære refinaniseringsrisikoen i fremtiden, hvis en auktion fejler. Investorerne skal ligeledes bære noget af renterisikoen frem for låntager ved eksempelvis en kortvarig kronekrise, der sender obligationens rente op med mere end 5 %-point. Det vil investorerne i sagens natur tage sig betalt for – hvor meget er usikkert, og det vil også variere over tid afhængig af renteniveauet og udsvingene i renten. I første omgang har udmeldingen fra Nationalbanken været, at renteeffekten af disse elementer kan være i omegnen af 0,1 %-point.
Den såkaldte rentetrigger vil kun gælde for F1-lån og F2-lån, mens elementet om “fejlet auktion” er gældende for alle låntyper, hvor der finder refinansiering sted. F1-lån vil blive omfattet pr. 1. april 2014, mens alle andre låntyper omfattes pr. 1. januar 2015.
Lovforslaget sikrer et kriseberedskab
Først og fremmest kan boligejerne glæde sig over, at lovforslaget vil bidrage til at sikre, at der også i fremtiden vil være stor tillid omkring de danske realkreditobligationer med attraktive renter til følge. Ellers bør lovforslaget med vores øjne faktisk ikke spille afgørende ind på låntagerens valg af realkreditlån. Således er risikoen for en fejlet auktion fortsat ekstremt lille, og realkreditinstitutterne vil gøre alt for at sikre sig, at lovforslagets kriseberedskab i sådanne situationer aldrig vil blive sat i søen. Dette punkt henvender sig altså mere til forholdet mellem investorerne, realkreditsektoren og myndighederne.
Rentetrigger må ikke sidestilles med et generelt renteloft
Endvidere ændrer rentetriggeren på de helt korte FlexLån® ikke nævneværdigt ved den høje rentefølsomhed for låntager på disse produkter. I den anledning er det således vigtigt, at låntager ikke sidestiller rentetrigger med et generelt renteloft på lånet. I stedet skal det mere ses som en midlertidig forsikring mod rentestigninger på mere end 5 %-point, og dermed tager den toppen af en ekstrem renteudvikling i et enkelt år. Der udløses under alle omstændigheder en regning i form af en rentestigning på 5 %-point og bliver renten oppe, kommer ekstraregningen året efter, da renten så at sige gives fri forudsat, at auktion kan gennemføres på markedsvilkår.
Ovenstående kan med fordel eksemplificeres. Tager vi udgangspunkt i rentetilpasningen ultimo 2013, der endte med en F1-rente på tæt ved 0,5 %, og renten stiger over det næste år med cirka 7 %-point, så vil renten til låntager næste gang ende på i omegnen 5,5 % mod ellers 7,5 %. Stiger renten i det hypotetiske tilfælde til 13 % i år 2, vil renten til låntager ende på 13 %, da rentetrigger “kun” beskytter det første år. Herefter vil lånet igen få indbygget en rentetrigger, der sikrer, at renten i år 3 maksimalt kan ende på 18 %. Disse taleksempler skal blot ses som en illustration på, hvordan rentetrigger fungerer – og har i sagens natur ikke noget at gøre med konkrete renteforventninger.
Rentetriggeren beskytter heller ikke mod glidende rentestigninger over en flerårig periode. Renten kan sagtens stige med eksempelvis 4 %-point det første år, og 4 % det næste år, og hermed en rente til låntager på omtrent 4,5 % ved næste refinansiering og 8,5 % i år 2.
Ser vi på de historiske erfaringer, kan vi konstatere, at det er sjældent, at låntagerne ville have nydt gavn af rentetrigger. Ser vi på en 6-måneders Cibor-rente, som kan ses som en tilnærmelse til F1-renten, har vi kun tilbage i 1992/1993 oplevet en periode med rentestigninger på over 5 %-point på blot et år.
Lovforslaget ændrer ikke vores grundlæggende rådgivningsbudskaber
Samlet set ændrer lovforslaget dermed heller ikke vores grundlæggende rådgivningsbudskaber. Med de ekstremt lave renter anbefaler vi som udgangspunkt, at låntagerne overvejer at binde renten for en længere periode – enten via F3/F4/F5-lån eller et fastforrentet lån. Der er ingen garanti for, at det i sidste ende kommer til at kunne betale sig i kroner og øre for låntager – men man får en billig forsikring mod rentestigninger, der giver en nytteværdi i hverdagen. Denne nytteværdi er svær at gøre op i kroner og øre.