Tjekliste, når du leder efter andelsbolig

Andelsboligmarkedet er igen i vælten i medierne, og fokus er – igen – rettet mod de 5-10 pct. af landets 200.000 andelsboliger, der er havnet i økonomisk uføre. Det er selvsagt rigtig trist for de pågældende andelshavere, hvor årsagen til de opståede problemer kan være mange og forskellige fra forening til forening. Et træk, der dog ofte går igen blandt de ramte foreninger er, at foreningerne blev stiftet, da boligpriserne toppede i boom-årene på det danske boligmarked, 2005-2007.

Langt de fleste foreninger er sunde og raske

Når historierne ruller, er det dog vigtigt at holde proportionerne for øje. Alt tyder nemlig på, at det vitterligt kun er et lille fåtal af foreningerne – altså én ud af 10 til 20 foreninger – der er endt i problemer. Fokuserer man alene på de ramte foreninger og af den grund fravælger andelsboliger i sin boligjagt – risikerer man at gøre sig selv en bjørnetjeneste. Mange ligger nemlig på særdeles attraktivt beliggenheder, så risikoen er, at man overser sin drømmebolig.

Proportionerne skal holdes for øje

Selv om en ud af 10-20 foreninger ikke er en stor andel, betyder det naturligvis alligevel, at man skal være særlig opmærksom, når man sætter jagten ind efter andelsbolig. Her er derfor en tjekliste, man kan tage under armen, når man går på jagt. Man skal nemlig huske, at en andelsboligforening i princippet er en erhvervsvirksomhed. Man kommer derfor ikke uden om at sætte sig ind i hele foreningens drift, økonomi og regler, og det kræver et grundigt stykke forarbejde.

Tjekliste, når du kigger på andelsbolig

1. Vedtægterne. De er andelsboligforeningens lov. Tjek reglerne for videresalg og sammenlægning af lejligheder. Holder du husdyr, skal du også tjekke om foreningen tillader det.

2. Referat fra seneste generalforsamling. Tjek om der er truffet beslutninger, der påvirker din økonomi, og om der er nogen former for problemer i foreningen. Hvad har foreningen af planer, der kan påvirke økonomien? Skal der f.eks. laves nyt tag?

3. Regnskab og budget. Tjek foreningens lån og økonomi. Har foreningen overskud eller underskud, er der varslet huslejestigninger, er der sat penge af til fremtidig vedligeholdelse, hvad er størrelsen på foreningens lån, og hvilke type lån er det. Risikerer din månedlige ydelse at stige, fordi lånets rente varierer og måske gradvist stiger (rentetrappe). Er der afdragsfrihed på lånene, så foreningen ikke betaler af på sin gæld?

4. Andelskronen. Andelskronen bestemmer den pris, du maksimalt kan forlange for din andel. Tjek hvordan den er fastsat. Hvis den er fastsat til den maksimale værdi, risikerer den at falde, hvis der skal foretages forbedringer i foreningen – f.eks. nye vinduer eller nyt tag.

5. Beboersammensætningen. Hvordan anvendes de forskellige boliger i foreningen? Står der usolgte andelsboliger i foreningen, der ved salg forbedrer foreningens økonomi? Er der boliger, der lejes ud? Kan en høj husleje på et erhvervslejemål forventes at fortsætte?

6. Alternative boligformer. Find en tilsvarende ejerbolig i samme område og sammenlign de månedlige udgifter ved de to alternativer. Afvej hvad de to boligformers forskellige karakteristika betyder for dig, jf. tabel.

7. Søg rådgivning. En andelsboligforening er i princippet en erhvervsvirksomhed. Der er derfor mange ting at holde styr på, når man skal afgøre, om købet prismæssigt er fornuftigt eller ej. Er du ikke selv specialist, bør du derfor søge rådgivning. Eksempelvis hos en uvildig rådgiver, en advokat eller i din bank.

Fordele og ulemper ved andelsbolig frem for ejerbolig

Fordele

Ulemper

Da andelsboligforeningen ikke betaler ejendomsværdiskat, sparer du penge. Du vil ofte have mulighed for at udvide lejligheden ved fx at opkøbe nabolejligheden eller tørreloftet. Du har i nogle foreninger indflydelse på, hvem du skal være nabo med, og dine familiemedlemmer eller venner kan have en større chance for at få foden inden for. Prisen vil ofte være lavere end på en tilsvarende ejerbolig.

Som andelshaver har du begrænsede beslutningsmuligheder i forhold til at være ejer. Du kan fx ikke bestemme, om din del af gælden i ejendommen skal lægges om, eller hvem du vil sælge andelen til. Det bestemmer generalforsamlingen. Du hæfter i princippet kun for dit eget indskud, men kan en andelshaver ikke betale husleje, er der kun dig og de andre andelshavere til at betale. Renteudgifterne på foreningens lån er ikke fradragsberettigede. Det er de dog på de lån, du har optaget til at betale indskuddet. Det er sværere at fremleje en andelsbolig og i nogle foreninger er det slet ikke tilladt. Markedet er mindre gennemskueligt. Renten på lån til indskud i andelsboliger er højere end på lån til køb af ejerbolig.