Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
De danske ejendomsvurderinger er fejlbehæftede. Så klar var Rigsrevisionens dom over SKAT, da de i sidste uge offentliggjorde deres seneste revisionsrapport på området. Konklusionen igangsatte en intensiv diskussion af, om boligejerne havde betalt for meget i skat.
Boligejerne kan have betalt for høj tinglysningsafgift på deres skøde
Der er tre områder, hvor boligejerne kan være blevet snydt, hvis deres ejendomsvurdering har været fastsat til et højere beløb end det den reelle markedspris er for deres bolig. For det første i forbindelse med et boligkøb. Her gælder nemlig den regel, at køberen skal betale tinglysningsafgift af det højeste beløb af ejendomsvurderingen og købsprisen. Er ejendomsvurderingen for høj bliver tinglysningsafgiften af skødet det også. Er der fx tale om en ejendom, som handles til 1.000.000 kr., men hvor ejendomsvurderingen er 10 pct. for høj, dvs. ligger på 1.100.000 kr., så ender tinglysningsafgiften på skødet på 6.600 kr. i stedet for på de korrekte 6.000 kr. Boligejerne kan nemt selv tjekke, om de er blevet snydt, ved at sammenligne købsprisen på deres ejendom med den på daværende tidspunkt gældende ejendomsvurdering. Min vurdering er, at problemet er størst for de boligejere, der har købt i løbet af det seneste 1½ år.
En for høj ejendomsvurdering påvirker typisk ikke ejendomsværdiskatten
Et andet område, hvor ejendomsvurderingen har betydning for boligejerne, er ejendomsværdiskatten. Boligejerne betaler nemlig som udgangspunkt 1 pct. af deres ejendomsværdi i ejendomsværdiskat. I forbindelse med indførelsen af skattestoppet indførte politikerne dog den regel, at boligejerne kun skulle beskattes af den laveste værdi af 1) ejendomsvurderingen fra 2002, 2) ejendomsvurderingen fra 2001 tillagt 5 pct. eller 3) den nuværende ejendomsvurdering.
Da det almindeligvis er sådan, at den nuværende ejendomsvurdering er højere end ejendomsvurderingerne for både 2001 tillagt 5 pct. og 2002, er det kun de færreste boligejere, som har mærket det på skattebilletten, hvis deres ejendomsvurdering har været fastsat for højt.
Mange boligejere har betalt for høj grundskyld
Det tredje område, hvor ejendomsvurderingen har betydning for tegnebogen, er grundskylden. Her er reglen, at boligejerne beskattes af deres grunds værdi med en kommunalt fastsat grundskyldspromille på mellem 0,16 og 0,34 procent. Som følge af skattestoppet, kan den grundværdi, en boligejer beskattes af (dvs. beskatningsværdien), dog ikke stige med mere end maksimalt 7 pct. om året.
Da grundvurderingerne i dag i mange tilfælde ligger over den ind til nu akkumulerede beskatningsværdi, betyder det i praksis, at grundskylden for de fleste boligejere beregnes af et lavere beløb end den værdi, der fremgår af deres ejendomsvurdering – også selv om deres ejendomsvurdering har været fastsat for højt.
Tilbage står en gruppe af boligejere, som har en beskatningsværdi for deres grund, der er lig med eller tæt på SKATs vurdering. Her kan en et fejlskøn fra SKAT slår hårdt igennem på boligejernes tegnebog. Hvor stor, regningen bliver, afhænger af 1) størrelsen på SKATs fejlskøn, 2) grundskyldpromillen i den pågældende kommune og 3) grundens værdi. Er alle tre faktorer høje, så er den fejlagtige regning det også.
Tager man fx udgangspunkt i en grundejer i Kolding, hvor beskatningsgrundlaget for en almindelig villagrund ligger på ca. 390.000 kr. og den gennemsnitlige offentlige ejendomsvurdering er på ca. 360.000 kr., så vil grundejeren skulle betale 9.000 kr. om året i grundskyld. Uden skattestoppet havde regningen lydt på 9.750 kr. Antager vi nu, at den offentlige ejendomsvurdering har været fastsat 20 pct. for højt, og grunden i virkeligheden kun er 312.000 kr. værd, så er grundejeren blevet snydt. Skatteloftet begrænser dog snyderiet, om end det i dette tilfælde ikke fjernet det. Grundejeren er nemlig blevet beskattet af 360.000 kr. i stedet for de korrekte 312.000, hvilket svarer til, at grundejeren har betalt 1.200 kr. for meget i grundskyld i 2013.
Forkerte vurderinger er ærgerlige, men de sætter trods alt fokus på problemet
Hvor skattediskussionen ender, er endnu uklart. En ting står dog fast, og det er, at den politiske opmærksom på området er blevet skærpet. Det er unægtelig en god ting, eftersom en fejlagtig ejendomsvurdering ikke kun risikerer at give boligejeren er uberettiget regning her og nu, men også en løbende regning i fremtiden, fx fordi en rational køber vil kræve et afslag, hvis skattebetalingen på en konkret bolig er højere end på naboejendommen. En 100 pct. præcis ejendomsvurdering kan næppe opnås, men gode approksimationer er mulige – og det har boligejerne efter min optik krav på. Det er trods alt ikke småpenge, der er tale om, når vi snakker boligskatter.