Boligmarkedet under forandring

I de kommende tiår vil det danske boligmarked forandre sig markant som følge af ændringerne i befolkningen. Allerede nu er disse forandringer tydelige, og de er begyndt at påvirke boligmarkederne.  Denne effekt vil blive stedse mere udtalt i de kommende år, og som boligejer/boligkøber bør man være forberedt herpå.

Forandringerne består i, at den samlede boligefterspørgsel vokser, og i at den vil rette sig mod de største bycentre, det vil sige især landsdel Københavns by og Århus. Den voksende boligefterspørgsel skyldes, at vi bliver flere danskere, og at vi samtidig får et fald i den gennemsnitlige husstandsstørrelse. Folketallet vil stige fra 5.6 millioner til 6 millioner frem til 2040. Det skyldes, at vi vil have et fødselsoverskud, om end aftagende over tiden, og at vi må påregne en fortsat positiv nettoindvandring. I alle landsdele vil andelen af singlehusstande vokse. I Københavns by vil singlehusstandene i 2040 udgøre 67% af alle husstande.  Børnefamilierne, som politikerne ofte ønsker til byen, vil kun udgøre 15%. København vil være den landsdel, der har den højeste andel af singler, og samtidig den relativt yngste befolkning.

Disse forudsigelser kommer fra en nyudviklet model til fremskrivning af de danske husholdninger, udviklet af den uafhængige forskningsinstitution DREAM for Boligøkonomisk Videncenter over de sidste  tre år. Modellen kan studeres på hjemmesiden for DREAM, se www.dreammodel.dk eller for BVC, se www.bvc.dk, hvor den frit kan downloades.  Modellen er et unikt matematisk og IT-mæssigt vidunder, en såkaldt mikrosimuleringsmodel, men matematikken vil næppe få de boligsøgende til at klappe i hænderne. Det vil resultaterne måske til gengæld, fordi modellen kan give et vink om fremtiden med en hidtil uhørt detaljering.

Modellen fremskriver også, hvordan fremtidens boligvalg bliver, givet husholdningernes karakteristika i form af husholdningernes størrelse, personernes alder, deres uddannelse samt deres erhvervstilknytning. Dette fingerpeg viser, at den foretrukne boligform i hovedstaden vil blive etageboligen, og at det vil blive privat udlejning og almene boliger. I den udstrækning, at sådanne boliger ikke er til rådighed i det fornødne omfang, må man forvente, at efterspørgslen vil rette sig mod de boliger, der minder mest herom. Det vil være ejerlejligheder i dels Københavns by, dels i omegnen. Man må forvente, at priserne på disse lejligheder alt andet lige vil stige i de perioder, hvis nybyggeriet af lejligheder ikke kan følge med.

Og byggesektoren får travlt. Lige nu er byggeriet underdrejet som følge af den økonomiske krise, men på længere sigt er der behov for 150.000 flere boliger i København og omegn, for at følge med efterspørgslen. Det svarer populært sagt til, at der skal nybygges lige så mange boliger i København frem til 2040, som der i dag ligger i Århus.

Allerede i dag kan man se, at prisen på ejerlejligheder i en bydel som Vesterbro på København stiger. Priserne har været for opadgående siden primo 2009. Det er et varsel om, hvad der kommer til at ske i fremtiden. Økonomiske kriser vil komme og gå, men forskydningerne i befolkningen vil ske uanfægtet heraf,  og i sidste ende vil disse forskydninger få en så stor vægt, at de kan overtrumfe økonomiske kriser.