Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Pressens dækning af boligprisudviklingen er normalt stor. Det samme er boligejernes interesse for at læse om emnet. Men stadig oftere sker det, at det, man læser om emnet den ene dag, bliver modsagt af et andet medie den næste dag.
Boligpriserne falder … nej de stiger … nej de?
På markedet for boligprisstatistik findes adskillige udbydere. To af de helt store er Danmarks Statistik og Realkreditrådet/Realkreditforeningen. De udgiver bl.a. en kvartalsvis statistik over boligprisudviklingen.
Ved den seneste offentliggørelse, som for begge statistikkers vedkommende lå kort før jul, var meldingen klar. Huspriserne falder. Hvad de to statistikker derimod ikke var enige om, var med hvor meget. Realkreditrådet/Realkreditforeningen mente, at huspriserne var faldet med -3,3 pct. i 3. kvartal 2012, mens Danmarks Statistik mente, priserne blot var faldet med -0,1 pct.
Tabet svinger fra 333 kr. til 11.000 kr. om måneden i 3. kvartal 2012 afhængig af statistik
For en boligejer, som har et gennemsnitligt hus med en værdi af 1 mio. kr. betyder den konkrete forskel mellem statistikudbyderne, at hans hus faldt med 11.000 kr. hver måned i 3. kvartal 2012, såfremt Realkreditrådet/Realkreditforeningen havde ret i deres udlægning, men kun med 333 kr. om måneden, såfremt Danmarks Statistik havde ret. Det er i og væk en stor forskel.
Det går ikke bedre på området for ejerlejligheder
På ejerlejlighedsmarkedet er uenigheden endnu større. Her er de to statistikudgivere ikke blot uenige om prisfaldenes størrelse, men også hvorvidt der overhovedet var tale om et prisfald. Realkreditrådet/Realkreditforeningen mente således, at prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed faldt med -0,1 pct., mens Danmarks Statistik mente, at prisen steg med +3,2 pct. i løbet af 3. kvartal 2012.
For en gennemsnitlig ejer af en lejlighed til 1 mio. kr. betyder forskellen, at hans ”husleje” enten blev reduceret med 10.667 kr. hver måned i 3. kvartal i form af en stigende firværdi, eller steg med 333 kr. om måneden i form af en faldende friværdi.
Tallene forvirrer, men de er ikke foruroligende
De store forskelle mellem de enkelte statistikudbydere forvirrer en del. Jeg synes dog ikke, de er foruroligende. De er nemlig ikke udtryk for, at statistikerne i de respektive institutioner ikke kan finde ud af deres arbejde, men derimod for, at opgørelsesmetoderne ikke er helt ens.
Hvor tallene fra Realkreditforeningen/Realkreditrådet kun indeholder boliger, som har været udbudt til salg på internettet og derefter er blevet solgt, så indeholder tallene fra Danmarks Statistik alle tinglyste frie handler (dvs. alle handler fraregnet familiesalg og tvangsauktioner). Danmarks Statistiks tal må derfor siges at være mere retvisende for udviklingen på det samlede danske boligmarked, end Realkreditrådets og Realkreditforeningens tal.
Det betyder dog ikke, at Realkreditrådets/Realkreditforeningens tal ikke kan bruges. Det kan de godt. Nemlig til at sige noget om det, de rent faktisk viser – dvs. hvordan prisen på en bolig, der har været udbudt til salg på internettet, har udviklet sig.
Problemet er ikke tallenes kvalitet – det er brugen af tallene
Problemet med tallene er således ikke, at tallene afviger fra hinanden, men derimod, at tallene nogle gange bliver brugt til at sige noget om en udvikling, de slet ikke viser.
Dertil kommer, at tallene for begge statistikudbydere på den lange bane matcher hinanden pænt – jf. figuren nedenfor, hvorfor man godt kan få en idé om boligprisudviklingen ved alene at skele til en af statistikkerne. Man skal blot huske at tolke den varsomt, og ikke lægge alt for meget vægt på udviklingen alene fra ét kvartal til ét andet.