Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRFkredit.
I løbet af de sidste 10 år har vi oplevet et kæmpe byggeboom i de større byer. Men da finanskrisen gjorde sit indtog, vendte det på en tallerken, og flere områder blev fyldt med tomme boliger, frem for velbefolkede områder med pulserende byliv. Priserne på boliger var strøget i vejret og stod måske ikke helt mål med, hvad boligmarkedet reelt kunne bære. Den høje byggeaktivitet de sidste 10 år kan dog meget vel vise sig langt fra at være tilstrækkelig. I løbet af de næste 10-15 år stiger boligbehovet således væsentligt i blandt andet København og Århus, forudser seneste befolkningsprognose fra Danmark Statistiks. Derfor skal der enten gang i boligbyggeriet, eller også er der udsigt til væsentligt højere boligpriser de kommende år i Københavnsområdet.
Mangler 45.000 boliger i København i 2023
Ifølge Danmarks Statistiks fremskrivning af den danske befolkning, vil der eksempelvis allerede i 2023 være godt 100.000 flere personer i København. Tilsvarende tendenser ses også i andre store byer, hvor eksempelvis Århus vil have et befolkningstal knap 40.000 højere i 2023. Det stiller høje krav til udbuddet af boliger i de danske storbyer. Alternativet er, at folk tvinges ud af byerne. Det ønsker de færreste storbyborgmestre næppe, men er der ikke boliger nok, har folk ikke noget valg. Ser man på alderssammensætningen af den øgede befolkning, vil størstedelen være i den arbejdsdygtige alder. De vil derfor være i stand til at investere i bolig. Alene befolkningstilvæksten i København vurderes at skabe et behov for ca. 45.000 flere boliger, medmindre vi laver markante ændringer i vores samlivsmønstre.
I løbet af de seneste seks år er der sket et markant fald i fuldført byggeri og byggeri under opførelse i især København. Fra at have en byggeaktivitet af forskellige typer af boliger på omkring 5.000 boliger om året i København i årene 2006 og 2007, er denne aktivitet faldet til under 2.000 i 2011. Antallet af fuldført byggeri er ligeledes faldet væsentligt fra et niveau omkring 4.000 til nu at ligge på omkring 700.
Hul på 2.250 boliger
Der er i gennemsnit blevet bygget 1.850 boliger om året i København i løbet af de sidste 10 år. Tager man udgangspunkt i den nuværende boligmasse og antallet af tomme boliger, svarer det til, at der skal bygges cirka 4.100 boliger om året i Københavns Kommune, før de 45.000 boliger står til rådighed i 2023. Henset til niveauet på de sidste 10 års boligbyggeri, betyder det alt andet lige et hul på omkring 2.250 boliger om året, der skal bygges for at imødekommende den stigende befolkning. Det er en hel del boliger!
Efterspørgslen flytter til forstæderne
Desuden skal man ikke glemme, at der er mange økonomiske faktorer, der gør, at efterspørgslen og boligpriserne burde stige. Vi har historisk lave renter, et højt indkomstniveau og lave boligskatter. Men i øjeblikket er der andre faktorer, som styrer udviklingen på boligmarkedet. Boligkøberne er tilbageholdende, dels fordi de er bekymrede for, hvordan deres jobsituation udvikler sig, og dels fordi mange stadig er fokuserede på at spare op frem for at forbruge. Det gør, at der ikke skabes den nødvendige efterspørgsel, som udmønter sig i fornyet aktivitet af boligbyggeri.
Netop den manglende efterspørgsel og deraf lave byggeaktivitet kommer til at sætte sine spor i det næste årti. Når manglen på boliger begynder at vise sig som prisstigninger på grund af uoverensstemmelse mellem udbud og efterspørgsel, vil det kunne mærkes i det københavnske. Uoverensstemmelsen må nødvendigvis smitte af på forstæderne. Konsekvensen af de manglende boliger bliver, at folk må flytte til forstæderne, der så vil opleve stigende efterspørgsel og dermed stigende priser. Vi må altså på sigt forvente, at boligpriserne i de store byer begynder at stige som følge af boligmangel, hvilket igen vil sprede sig som ringe i vandet til forstæderne. Alternativt skal storbyerne for alvor til at bygge boliger for at imødekomme det stigende behov!