Denne uge er indblik skrevet af Henrik Grave fra andelsboligpris.dk
Det er nu den tid af året, hvor dygtige og håbefulde unge mennesker søger mod landets store byer i bestræbelserne på at gennemføre deres uddannelse. Odense, Aalborg, Aarhus og ikke mindst København tager imod nye kuld af studerende, der ofte må flytte, for at være tæt på undervisning og nye studiekammerater. Og her skal man ikke isolere valget til enten en ejerlejlighed eller en andelsbolig, men undersøge alle muligheder på tværs af de to boligformer, for boligmarkedet hænger uløseligt sammen.
Det er lykken at blive optaget på sit drømmestudie, men det rejser samtidig en række praktiske udfordringer. Herunder ikke mindst tilvejebringelse af en bolig. Det danske boligmarked er kendetegnet ved en høj frekvens af ejer- og andelsboliger. Der er i flere byer mangel på kollegieværelser. Og vi har lejeboligmarked, der er noget fastlåst som følge af restriktive rammer for fastsættelsen af lejen. Dermed er scenen sat for, at mange studerende ender som boligejere, evt. med bistand fra deres forældre. Og for mange bliver der tale et valg mellem en ejerlejlighed og en andelsbolig. Det gør det interessant at fokusere på ligheder og forskelle mellem de to alternativer.
Lad os starte med at slå fast, at boligerne i store træk er de samme. Når man går en tur gennem en storby er det umuligt at fastslå, om en bebyggelse rummer ejer- eller andelsboliger. Det gælder både gamle boliger og boliger i nybyggerier. Og det gælder store såvel som mindre boliger. Men ét har de til fælles: I alle tilfælde skal en gruppe mennesker sørge for at vedligeholde selve ejendommen, mens den individuelle vedligeholdelse påhviler ejeren henholdsvis andelshaveren.
Ejerlejligheden giver den største frihed. Boligejeren er den suveræne beslutningstager, når det handler om finansiering og udbudspris ved et efterfølgende salg. I en salgssituation er andelshaveren derimod underlagt et maksimalpris system, hvor man som hovedregel ikke må bede en køber betale mere end den i regnskabet fastsatte maksimalpris med tillæg af eventuelle forbedringer. Samtidig træffer andelshaverne fælles beslutninger omkring foreningens gæld. Ved køb af alle andre boliger og ejendomme kan man se stort på den tidligere ejers finansiering. Men ved køb af en andelsbolig er der allerede en finansiering i foreningen, der får konsekvenser for andelshaveren og som gerne skal passe til købers profil.
Systemet med maksimalpriser på andelsboligmarkedet har skabt stor fokus på, hvad der sker, hvis vurderingen af foreningens ejendom falder, typisk når kommunerne udsender de nye ejendomsvurderinger. Hvorvidt et evt. fald i den offentlige ejendomsvurdering får konsekvens for maksimalprisen på de enkelte andele afhænger af, hvordan foreningen har opgjort sin formue og hvilke alternativer foreningen har, når det gælder prissætningen af ejendommen. Hvis foreningen har en formuemæssig buffer, der matcher et eventuelt fald i vurderingen, vil et fald være uden konsekvens for maksimalpriserne. Andre foreninger vælger at bede en fagmand udforme en vurdering af ejendommen, der evt. gør det muligt at fastholde andelskronen.
Interessen for vurderingerne synes noget overdrevet, idet mange andele allerede handles til priser noget under maksimalprisen. For disse andelshavere vil et fald i vurderingen ikke nødvendigvis føre til, at de må sælge med tab. Men det er grundlæggende overraskende, at der kun er fokus på andelsboliger, når talen falder på kommunernes vurderinger af udlejningsejendomme. Faktum er, at vi har et tæt forbundet boligmarked, hvor de fleste boligsøgende, herunder de nye studerende, søger på flere hylder. Det ligger dermed uden for al tvivl, at en ændring i priserne på andelsboliger slår igennem på priserne på ejerboliger.
Inden året er omme har jeg udarbejdet 1000 analyser for kunder, som er faldet for en andelsbolig. Foruden en gennemgang og analyse af foreningens økonomi måler og vejer jeg den konkrete andel mod tilsvarende ejer- og andelsboliger i området. Hvis ikke andelsboligen er konkurrencedygtig overfor ejerboligen, kan man med fordel vælge en ejerlejlighed. Og vice versa. Især i lyset af det lave renteniveau, er det intet der peger på et massivt fald i vurderingerne, der ligger til grund for formueberegningen i en andelsboligforening. Men hvis vi gør tankeeksperimentet og forudsætter et fald vurderingerne, der tvinger andelsboligerne ned i pris, vil markedet lynhurtigt tilpasse priserne på ejerlejlighederne, så man lander på en rimelig ligevægt. At påstå andet er at undervurdere boligkøberne.
Studerende og andre boligsøgende bør finde en bolig, der passer til behov, risikoprofil og pengepung. Og uanset om der er tale en ejer- eller en andelsbolig bør de undersøge, om boligen er konkurrencedygtig overfor de omkringliggende alternativer på alle hylder. Det er den bedste forudsætning for ikke at være bagud på formuen allerede i forbindelse med købet.
God fornøjelse i boligjagten – til de studerende og alle andre som står foran et boligskift.