En andelslejlighed er et alternativ til en forældrekøbt ejerlejlighed, men hvordan skal du forholde dig – hvad er faldgruberne og mulighederne?
Vi er på den tid af året, hvor en stor gruppe unge mennesker rykker teltpælene op og søger mod arbejds- og studiepladser. På boligsiden har vi derfor sat fokus på forældrekøb af ejerlejligheder. Der er en lang tradition for, at forældre køber en ejerlejlighed, som de udlejer til deres barn. Ordningen er både velreguleret og velfungerende:
- Der er ingen restriktioner for, at ejerboligen skal bebos af ejeren selv
- Der er enkle regler for fastsættelse af en passende leje
- Forældrene kan på et vilkårligt tidspunkt vælge at sælge boligen til deres barn – til en pris på minimum den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %
- Barnet får en tryg base og har ydermere mulighed for som lejer at ansøge om boligsikring
- Man kan vælge mellem tre forskellige beskatningsordninger
Men helt parallelt med, at potentielle købere af ejerboliger også bør undersøge markedet for andelsboliger, har vi fundet det interessant at beskrive, hvordan de to generationer kan agere i relation til andelsboliger.
Boligsiden.dk har spurgt direktør Henrik Grave fra Andelsboligpris.dk, som rådgiver købere af andelsboliger, hvordan han oplever søgningen mod andelsboliger fra de unge mennesker.
”Af de knap 500 analyser af økonomien i andelsboliger, vi har gennemført over de seneste to år, har et par hundrede været opgaver, vi har løst ved at tale med to generationer. Enten bliver vi kontaktet af forældre, som ønsker en vurdering af en andel, deres barn er faldet for, eller også kommer kontakten fra den unge generation selv. Vi ender meget ofte med at have lange samtaler med såvel barnet som forældrene. Det er med andre ord et forretningsområde, der fylder meget i vores hverdag”.
Kan du kort skitsere, hvordan forældrene kan bidrage, når barnet vælger at flytte i en andelsbolig?
”Lige her er der en markant forskel på ejer- og andelsboliger, idet et stort flertal af andelsboligforeningerne har restriktioner omkring udlejning. I sektoren lægger man generelt vægt på, at ejeren af andelen samtidig er identisk med beboeren. Efter min mening er der mange gode argumenter for den holdning. Forældrekøb eller ej, den boligsøgende kan roligt vælge at søge på hylden for andelsboliger, for der er mange andre muligheder end netop forældrekøb, hvis man vil søge økonomisk støtte hos sine forældre. Det handler i bund og grund om, at forældrene typisk har større økonomiske muskler end deres barn”, forklarer Henrik Grave.
”En mulighed er, at forældrene spæder en udbetaling op, så barnet kan optage sit lån til køb af andelen på bedre vilkår. En variant er, at forældrene kautionerer for hele eller dele af lånet i banken. Den mest vidtgående ordning, der samtidig er meget udbredt, er imidlertid, at barnet låner hele købesummen hos sine forældre. De færreste har likvider på mange hundrede tusinde, men mange forældre har en ejerbolig med friværdi. Og det er typisk nøglen til at fremskaffe købesummen. Man kan sige, at barnet indirekte låner til køb af andelen med et realkreditlån”, siger Henrik Grave.
Er der særlige forhold, de to generationer skal være opmærksomme på, hvis forældrene låner deres barn penge?
”Ja, der er enkelte spilleregler, de to generationer skal overholde for at sikre, at lånet ikke kan opfattes som en afgiftspligtig gave fra forældrene til barnet. Mens renten i princippet kan fastsættes til nul, er det helt afgørende, at låneaftalen udformes på et egentligt lånedokument. Man skal ganske enkelt kunne dokumentere, at der er indgået en låneaftale – at mor og far ikke bare har delt ud af deres formue. Det relevante lånedokument kan man downloade fra nettet. Formuleringer i dokumentet sikrer, at der mellem de to parter er indgået en låneaftale. Det fremgår således, at långiver (forældrene) på anfordring kan bede låntager (barnet) indfri lånet. Overførslen fra forældre til barn må ikke kunne opfattes som en overdragelse på linje med en gave.”
Oplever du, at der er kunder, som fravælger andelsboligen, fordi der ikke er mulighed for at foretage forældrekøb?
”Nej, det gør jeg ikke. Alle vores kunder hos andelsboligpris.dk har fundet en andelsbolig, hvor de ønsker at bo. Så kan vi med analyse og sammenligning redegøre for, om der er tale om et fornuftigt køb. Om foreningen finansielt og økonomisk er anbefalelsesværdig, og om der er tale om en andel, der til den skitserede pris kan konkurrere med de bedste andele, vi har analyseret i det pågældende område. Den service er mindst lige så vigtig for de unge mennesker, som flytter hjemmefra, som for alle andre boligsøgende. Der er formentlig forældre og børn, som stirrer sig blinde på muligheden for boligsikring. En af vores kunder, i øvrigt en økonom, brugte det udtryk at det en metodefejl, hvis man i noget så vigtigt som køb af bolig lader sig styre af muligheden for at modtage boligsikring. Jeg er enig, for sat på spidsen er det indlysende at et meget fornuftigt køb af en andelsbolig er at foretrække for et evt. lunkent køb af en ejerbolig, også selvom man ikke kan få boligsikring, når man selv står som ejer af andelen. Vi drøfter disse aspekter med vores kunder og jeg fornemmer, at der er stor forståelse for, at nogle få tusinde kroner i mistet boligsikring er peanuts i forhold til en massiv besparelse på driften og evt. en langt mindre formuerisiko.”
Når du nu siger formuerisiko, kan du så præcisere, hvem der får gevinsten eller tabet, når andelen skal sælges?
”Det er helt enkelt, tab og gevinst vedrører køber af andelen. Så også her er der en markant forskel på en forældrekøbt ejerlejlighed og en andelsbolig, de unge mennesker selv køber. Processen vi medvirker til, når de to generationer søger rådgivning hos os, er meget interessant, netop fordi det er barnet selv, som står som køber. Vi oplever, at der her er to generationer, som kaster alle ressourcer og tanker ind på at finde en økonomisk set fornuftig løsning, når barnet skal flyve fra reden og lande i en andelsbolig, slutter Henrik Grave fra www.andelsboligpris.dk.