En andelsboligekspert er enig i, at offentlige ejendomsvurderinger aldrig er helt præcise, men han er uenig i, at SKATs fastholdelse af den forrige vurdering af andelboligforeninger skulle være skudt forbi målet.
Der har på det seneste været fokus på de nye offentlige ejendomsvurderinger, et tema Boligsiden dækkede med en artikel i december.
Samtidig er der røster fremme om, at hele andelsboligsektoren står foran en snarlig opløsning. Intet kunne imidlertid være mere forkert. Så lad det være slået fast en gang for alle: Andelsboliger er en god investering, men man bør se sig for, inden man skriver under på købsbeviset.
Allerede i januar opstod den første polemik om SKATs forestående vurdering af ejendommene i andelsboligsektoren. Polemikken drejer sig primært om, at vurderingerne, der fastholder ejendomsværdien på det hidtidige niveau, skulle være det offentliges forsøg på at holde hånden under andelsboligforeningerne, der for en stor dels vedkommende skulle være forgældede og konkurstruede.
Ekspert er uenig
Det er en af landets førende eksperter inden for andelsbolig-økonomi imidlertid uenig i, om end han forstår den store interesse for emnet.
”Jeg forstår udmærket, at der er fokus på vurderingerne af udlejningsejendomme, eftersom mange andelsboligforeninger vælger at værdiansætte deres ejendom på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. Men samtidig fornemmer jeg, at der mangler en forståelse for, hvordan den offentlige ejendomsvurdering påvirker købet af en andelsbolig,” siger Henrik Grave, der er direktør hos andelsboligpris.dk, hvor man yder uvildig rådgivning til købere af andelsboliger.
Henrik Grave peger på, at man må forstå, at de offentlige ejendomsvurderinger aldrig med sikkerhed kan give et særlig præcist billede på handelsværdien på den enkelte forenings ejendom. Og han ved, hvad han taler om, for han har analyseret langt over 300 forskellige foreninger og bliver dagligt overrasket over de offentlige ejendomsvurderinger.
Debat sikrer bedre viden
”Der er vurderinger, som skyder langt over målet, men det modsatte er sandelig også tilfældet. Og netop derfor indgår en kritisk stillingtagen til værdiansættelsen af foreningens ejendom som et helt naturligt led i vores analysearbejde. Jeg kunne da ikke drømme om at anbefale køb af en andelsbolig baseret på en kunstig høj ejendomsvurdering. Uanset om vurderingen er fra kommunen eller en valuar. Så derfor er svaret, at jeg faktisk ikke helt forstår den store polemik om de nye offentlige ejendomsvurderingen. Men det er udmærket med debatten, for i sidste ende sikres købere og sælgere af andelsboliger en bedre viden.”
Der har imidlertid været røster fremme om, at SKAT har ønsket at fastholde vurderingerne for at holde hånden under andelsboligmarkedet. Men den udlægning køber Henrik Grave ikke.
”Det kan ikke passe, for på denne tid for et år siden kontaktede jeg en af de medarbejdere, som skulle indsamle data med henblik på at foretage 2010-vurderingen for Københavns Kommune. Jeg fik at vide, at der i hele 2009 kun var handlet 13 relevante boligudlejningsejendomme i hele kommunen. Så hvis omsætningen i hele observationsperioden har været ekstremt lav, er jeg slet ikke overrasket over, at man fastholder vurderingen fra 2008. En helt afgørende forudsætning for at bruge statistik er, at man har et tilstrækkeligt datamateriale. Så jeg tror mit bedste svar må blive et spørgsmål: Hvordan skulle man kunne retfærdiggøre ændrede priser på mange tusinde ejendomme på baggrund af kun 13 handler?”
Vild offentlig vurdering
Henrik Grave påpeger i den forbindelse, at man skal være klar over, at den nye offentlige ejendomsvurdering bygger på den gamle vurdering. Vurderingen af en ejendom ændres nemlig med en given procentsats, der afspejler, hvordan handelspriserne i området har udviklet sig i forhold til den offentlige vurdering. Netop derfor støder han i sit rådgivningsarbejde jævnligt på ejendomme med en uforklarlig høj eller lav offentlig ejendomsvurdering og giver selv et eksempel:
”I sidste uge analyserede vi en stor andelsbolig i en dejlig ejendom i Valby, som ifølge den offentlige ejendomsvurdering havde en værdi på 8.000 kroner pr. kvadratmeter. Det ligger noget under priserne på udlejningsejendomme. Foreningen brugte da fornuftigt nok også en valuarvurdering, der lød på 11.000 kroner pr. kvadratmeter. Vi analyserede samtidig en forening på Frederiksberg, hvor den offentlige ejendomsvurdering svarede til 34.000 kroner pr. kvadratmeter. Det kommer den ejendom aldrig til at koste, og andelen var trods hensættelser i foreningens regnskab og prisnedslag fra sælgers side fortsat en for dyr løsning. Fordi maksimalprisen hvilede på et urealistisk grundlag. Det afspejler, at den offentlige vurdering af foreningernes ejendomme bør mødes med lige dele interesse og sund skepsis”, slutter Henrik Grave fra andelsboligpris.dk.
Kig foreningen efter i sømmene
Konklusionen er dermed, at man skal se sig grundigt for, når man kigger på andelsbolig. Men der er bestemt ingen grund til helt og aldeles at holde sig fra den del af boligmarkedet. En andelsbolig er en ideel løsning for rigtig mange, men man skal kigge foreningen efter i sømmene, inden man skriver under på andelsbeviset.