Der kan ligge en kæmpe gevinst i at bygge det gamle tørreloft om til moderne lejligheder, både energimæssigt og økonomisk. Mulighederne er store, men man skal passe på faldgruber i projektet.
Overalt i byernes etageejendomme står gamle tørrelofter tomme hen eller er fyldt op med beboernes efterladenskaber af alt fra udtjente hvidevarer til møbler og legetøj. Tørrelofterne er med andre ord ubenyttede og ligger iskolde hen i vintermånederne, hvilket langt fra har positiv effekt på ejendommens varmeregnskab. Men sådan behøver det ikke at være.
Med god rådgivning og nytænkning kan man få det bedste ud af tørreloftets – næsten uendelige –
muligheder. Det er oplagt at indrette boliger på det gamle tørreloft. Og sælger man loftet til en investor, der vil forestå byggeriet og risikoen, kan der både blive til et nyt tag, der til fulde er isoleret efter alle kunstens regler, og en lang række andre forbedringer, der kan gavne hele ejendommens energiregnskab.
Kræver planlægning
Nu er et salg af loftrummet ikke noget, der sker over natten; det tager tid og kræver planlægning. Efter at have ligget stille de sidste par år på grund af faldende boligpriser og den generelle nervøsitet på boligmarkedet, er der så småt igen ved at komme gang i ombygningen af tørrelofter.
Især i København og Århus er det igen interessant for investorer at få kontakt til ejerforeninger, der i bytte for et nyt tag og andre forbedringer vil afgive byggeretten, så der kan indrettes lejligheder på tørreloftet, siger restaureringsarkitekt Asger Stoubæk Poulsen.
”Jeg har i den senere tid fået flere henvendelser fra såvel tømrermestre, der er interesserede i sådanne projekter, som private, der vil bygge deres egen drømmelejlighed oppe over byen. Desuden er ejerforeningerne igen begyndt at komme til mig, da mange nu mere eller mindre akut har behov for nyt tag”, fortæller Asger Stoubæk Poulsen.
Han peger på, at det blandt andet er sidste sommers meget kraftige regnvejr, der i den grad har testet de gamle tage. Derudover har denne og sidste vinters hårde frost måske også givet et hint om, at det er på tide at gøre noget for at få isoleret de øverste etager, så man ikke længere fyrer for duerne på taget af ejendommen. Står foreningen derfor med et utæt tag, er det værd seriøst at overveje et salg i stedet for selv at bekoste en tagudskiftning.
Sælg evt. byggeretten
Et salg af byggeretten er ofte den oplagte løsning, da langt de fleste ejerforeninger ikke har den kapital stående, som det kræver at skifte taget ud. Derfor står valget mellem, om de enkelte ejere skal lægge et ofte ikke ubetydeligt beløb på bordet, eller om man mod at sælge byggeretten til loftet kvit og frit får et nyt tag og som regel også en del andre forbedringer.
Vælger man at sælge byggeretten, betyder det desuden, at der i fremtiden også bliver flere til at dele fællesudgifterne. Det kan være en rigtig god forretning for foreningen at sælge loftet og undgå den dyre tagudskiftning. Oven i købet kan man endda få foretaget andre – måske nødvendige – eller blot behagelige forbedringer af ejendommen. Forbedringer der vil øge værdien af alle lejligheder i ejendommen.
Får mere plads
”Typisk sætter man vinduerne i stand, ligesom en renovering af fortrappen er oplagt. Nogle vælger endda at nedlægge bagtrappen, hvilket dog kræver, at man brandsikrer fortrappen. Til gengæld får man et helt nyt areal, som kan bruges til et nyt badeværelse eller til at gøre et af lejlighedernes rum – typisk køkkenet – større. Dertil kommer selvfølgelig, at der skal laves nye pulterrum, hvis disse før har været på loftet. Det er et lovkrav, at der indrettes 2 kvadratmeter pulterrum til hver lejlighed”, siger Asger Stoubæk Poulsen og uddyber med et eksempel:
”Jeg er i dialog med en ejerforening, der længe har overvejet at sælge, men som så på grund af finanskrisen ikke kunne få det, de havde håbet på. Derfor har de været i tvivl, om de skulle sælge eller ej. Men nu overvejer de igen at sælge. De skal have nye altaner og nyt tag og har selv sparet en del op, men der skal flere penge til. Ved at sælge loftet vil de foruden det nye tag også få en brandsikret opgang, som er nymalet og har nye branddøre med fyldninger. De får også nyindrettet kælder med pulterrum og nyindrettet vaskekælder. Derudover kan de lægge den plads, som bagtrappen i dag fylder, til køkkenerne. Det er god handel, som de i disse dage sidder og overvejer, om de skal sige ja til”, siger Asger Stoubæk Poulsen.
Pas på faldgruber
”I et andet af de tagboligprojekter, jeg for tiden arbejder med, er vi – forhåbentlig – i den afsluttende fase, hvor vi nu er helt nede i detaljerne blandt andet om hvilke dørhåndtag, der skal på de nye brand- og lyddøre til opgangen, så den oprindelige stil bevares bedst muligt.”
Konceptet – et nyt tag for retten til at bygge nyt – er meget enkelt, men den århusianske arkitekt understreger, at man skal være opmærksom på, at der er faldgruber, man som ejerforening skal gardere sig imod.
”For det første er det ikke den, der byder mest for loftet, der automatisk er den bedste at handle med. Der skal være klare aftaler om skader, der kan opstå i forbindelse med byggeriet, for man skal huske, at det er gamle konstruktioner og installationer, man river og flår i. Det er jo kun et pudset loft, der adskiller byggepladsen fra underboen”, fortæller han.
Imidlertid er fordelen for underboerne til byggepladsen, at de får en af sidegevinsterne i form af en betydelig bedre isoleret lejlighed, når det hele er færdigt.
Bygherres ansvar
”For det andet vil der i processen uundgåeligt opstå uforudsete problemer og dermed uforudsete udgifter. Inden man går i gang, skal der derfor være afklaring på, hvordan disse takles. De kan føre til voldsomme tvister, som i værste fald kan stoppe arbejdet i en periode. Derfor bør uforudsete udgifter som udgangspunkt være bygherres ansvar. Man skal ikke komme med alle mulige gyldne løfter og så komme med en masse ekstra regninger, der æder hele gevinsten for ejerforeningen”, advarer Asger Stoubæk Poulsen.