Heftig debat om flekslåns fremtid

Kommuner kan score 100 mio. på ældre

Landets kommuner står til at kunne score en rentefortjeneste på op imod 100 mio. kr. om året hos skønsmæssigt 120.000 ældre boligejere – svarende til ca. 80.000 husstande.
Fortjenesten er, ifølge Ældre Sagen, en konsekvens af, at regeringen som en del af sin økonomiske genopretningsplan gør det meget dyrere for ældre boligejere at få indefrosset deres ejendomsskatter mod pant i deres boliger.
Ifølge lovændringen, der netop er vedtaget, femdobles den rente, som de ældre skal betale for indefrosne skatter. Fremover skal pengene forrentes med den gennemsnitlige rente på realkreditobligationer.
Men da kommunerne kan låne pengene til en langt lavere rente svarende til renten på et et-årig flekslån, står de til at kunne tjene betydeligt på renteforskellene.
Baseret på en medlemsanalyse anslår økonom i Ældre Sagen Peter Halkjær, at op imod 80.000 husstande benytter sig af muligheden for, at man som pensionist kan få indefrosset sin ejendomsskat mod pant i boligen.
Af dem anslår han, at mindst 50.000 husstande benytter sig af indefrysningen, fordi de ellers ikke kan få pengene til at række.
”Og det er med al sandsynlighed dem, som vil være tvunget til at fortsætte med at indefryse ejendomsskatter, selv om det bliver dyrt, fordi andre alternativer er udelukket,” siger han.
”Hvis renteniveauet atter stiger, kan vi på et tidspunkt godt gå hen og få problemer med pensionister, der ikke længere har råd til at indefryse ejendomsskatter, fordi de løber tør for friværdi,” siger Peter Halkjær.
Han kritiserer samtidig regeringen for ikke at give fuldt skattefradrag for renteindbetalingerne.
”Der lægges i stedet op til, at de ældre får et ”skematisk nedslag” på 25 pct. Men først når lån til kommunen betales tilbage – altså når boligen er solgt.
Ifølge loven er kommunerne forpligtet til at yde lån til pensionister til betaling af ejendomsskatter. Men de lån kunne kommunerne hente billigt hos ATP og lade renten gå lige op med den rente, som de ældre skal betale,” foreslår formanden for Parcelhusejernes Landsforening, Allan Malskær.
”Det er helt urimeligt, at kommunerne skal tjene på, at ældre forsøger at blive boende længst muligt i deres egne hjem,” siger Allan Malskær.
”Indefrysningen af ejendomsskatter er en stor hjælp til tusinder af ældre, og derfor vil det være naturligt, hvis en pensionskasse som ATP kunne træde til med billige lån til finansiering af de indefrosne skatter,” siger Allan Malskær.
Epn.dk (19. december 2010)

Nordea: Boligmarkedet går i sig selv

– Efter den store nedtur er der atter kommet bedre gang i boligmarkedet hjulpet på vej af rentefald, skattelettelser og et generelt lysere syn på fremtiden. Ikke mindst København og Århus oplevede i en periode et nyt miniboom, hvor priserne også begyndte at stige med stor hastighed igen, skriver Nordea.
Den seneste udvikling i priserne peger dog nu på, at prisstigningerne igen er bremset op for at vise en svagt faldende tendens.
– Retter vi kikkerten fremad, forventer vi en forholdsvis flad udvikling i boligpriserne. Boligmarkedets styringsrente i skikkelse af den fastforrentede realkreditrente, som kreditvurderingerne bliver foretaget på baggrund af, er begyndt at kravle opad. Det får boligbyrden til at stige og lægger en dæmper på fortsatte boligprisstigninger, skriver Nordea.
Da der også først er udsigt til en vending i beskæftigelsen i sidste halvdel af næste år, gør det, at der alt i alt kun er udsigt til ganske moderate boligprisstigninger over de kommende to år.
Tvangsauktioner og konkurser vil fortsat rulle trods den fortsatte bedring af den økonomiske udvikling. Både antallet af tvangsauktioner og konkurser fortsat ventes at være på et højere niveau, end set i en årrække.
– Der er dog udsigt til, en vending i løbet af året i takt med, at efterspørgslen stiger, og arbejdsmarkedet for alvor vender, vurderer Nordea.
Epn.dk (17.december 2010)

BRF’s problemer rammer selskabets kunder

Problemerne for realkreditbranchens lillebror, BRF Kredit, smitter nu af på kunders privatøkonomi.
Ifølge beregninger lavet af Realkredit Danmark for avisen koster det en boligejer med et realkreditlån på 2 mio. kr. i en eller anden form for rentetilpasningslån mellem 840 og 4.512 kr. om året alene i ekstra renteudgifter ved at vælge BRF Kredit frem for markedets billigste rente.
Samtidig er BRF Kredit dyrest på de såkaldte bidragssatser, som er det administrationsgebyr, et realkreditinstitut tager for at administrere et boliglån.
Ifølge obligationschef i LD Invest, Peter Mosbæk, er den højere rente hos BRF Kredit udelukkende et spørgsmål om udbud og efterspørgsel.
”Der er ingen tvivl om, at på de etårige papirer er Nordea mest efterspurgt. Derefter kommer Realkredit Danmark og Nykredit, og så hænger BRF Kredit og DLR lidt efter, og det afspejler sig i prisen,” siger Peter Mosbæk.
Set fra et investorsynspunkt er et af problemerne for BRF Kredit, at realkreditobligationer udstedt af BRF har en ringere kreditvurdering hos ratingbureauer som eksempelvis Moody’s.
Desuden har BRF Kredit været hårdt ramt af store tab på realkreditudlån til nogle af de fallerede ejendomsspekulanter, som finanskrisen sendte ud over randen.
I BRF Kredit erkender cheføkonom Ulrikke Ekelund at de højere renter blandt andet er et resultat af udbud og efterspørgsel, men hun understreger samtidig, at udviklingen i realkreditinstituttet er på vej mod lysere tider.
”Helt generelt så sælger vi obligationer på forskellige dage og bruger nogle forskellige metoder, og det er markedet på det tidspunkt, der sætter prisen,” siger Ulrikke Ekelund, der opfordrer realkreditkunder til også at kigge på service og ikke kun pris, når der skal vælges realkreditinstitut.
Epn.dk (17.december 2010)

Mæglere uenige om boligers prisudvikling i Norden

En ud af tre danske ejendomsmæglere forventer prisfald hen over vinteren, mens 59 pct. tror, at villapriserne holder niveau. I Norge tror flere end hver anden ejendomsmægler derimod på prisstigninger de kommende måneder. Det viser en ny nordisk undersøgelse.
Julehumøret har endnu ikke nået de danske ejendomsmæglere. I hvert fald er der ikke den store glæde og optimisme at spore, når talen falder på boligprisernes udvikling i de kommende måneder. De hjemlige ejendomsmæglere er nemlig blandt de mindst optimistiske i Norden, når det gælder forventningerne til boligprisernes udvikling i de kommende måneder. Det fremgår af en ny undersøgelse, der lodder stemningen hos ejendomsmæglerne i Norden.
Undersøgelsen viser, at pessimismen er stigende blandt de danske ejendomsmæglere. I dag er der således flere mæglere end for blot tre måneder siden, der forventer dalende priser i de kommende vintermåneder. I dag gælder dette hver tredje danske mægler, hvilket er 6 pct. flere end i sidste kvartal. 59 pct. tror på, at priserne på villaer forbliver uændrede i de kommende måneder, mens kun 4,8 pct. tror på prisstigninger.
Undersøgelsen viser, at det kun er de islandske mæglere, som er mere pessimistiske end deres danske kolleger. På atlanterhavsøen forventer 56 pct. et fald i salgspriserne, og slet ingen – altså 0 pct. – tror på prisstigninger i løbet af vinteren.
I Norge forholder det sig omvendt. Her tror hele 55,6 pct. på prisstigninger på enfamiliehuse, og kun 7,3 pct. regner med et prisfald på det norske boligmarked hen over vinteren.
Penge.dk (17. december 2010)

home: Huspriser i Hovedstaden overrasker

homes husprisindeks for november viser, at priserne på enfamiliehuse steg med 0,6 % (sæsonkorrigeret) i forhold til oktober – målt som et tremåneders glidende gennemsnit.
Dermed viser november en fortsættelse af den flade udvikling, vi har set i huspriserne igennem størstedelen af 2010. Det overordnede billede er derfor også, at huspriserne på landsplan har ligget stort set stabilt igennem 2010 efter en periode med ganske pæne prisstigninger igennem andet halvår af 2009.
Huspriserne er nu samlet set fortsat oppe med 6,8 %, siden priserne bundede i maj 2009. Selv om huspriserne er steget pænt over det seneste år, så ændrer det imidlertid ikke ved, at huspriserne fortsat er nede med 14,4 % i forhold til toppen i december 2006. Det betyder, at et almindeligt parcelhus på 140 kvm. nu koster 1.815.000 kr. – et fald på godt 300.000 kr. siden toppen i december 2006.
homes tal for den regionale udvikling i huspriserne afslører store regionale forskelle. Mens huspriserne er faldet i Region Sjælland, Region Midtjylland og Region Nordjylland, så er priserne steget i Region Syddanmark og Region Hovedstaden.
I Region Hovedstaden er husprisindekset steget med 3,3 % fra oktober til november – det er en meget voldsom stigning. Man skal dog holde sig for øje, at der er relativt få handler i november, hvilket kan give udsving i priserne. Man skal derfor også være varsom med, at tolke stigningen i november som om, at boligmarkedet i hovedstaden for alvor er ved at få luft under vingerne. Når det er sagt, så er det fjerde måned i træk med stigende huspriser i Region Hovedstaden, så en bedring er der tale om – den er formentlig blot ikke så voldsom, som data for november måske umiddelbart kunne give indtryk af.
Penge.dk (17. december 2010)

Sommerhuse skal alligevel ikke energimærkes

Siden 1. juli i år har det været et lovkrav, at ejendomme, der sættes til salg hos en ejendomsmægler, skal have gyldigt energimærke, så snart de annonceres til salg. Dette har hidtil også været gældende for fritidshuse, men det er slut nu.
Energistyrelsen har nemlig ændret kurs og ændret reglerne, så fritidshusene nu er fritaget for energimærkning – dog ikke fritidshuse, der anvendes til helårsbeboelse i henhold til planlovens bestemmelser.
Fritagelsen af fritidshuse fra energimærkningsordningen er en del af en større ændring af reglerne om energimærkning. Energistyrelsen forventer, at de nye regler samlet set træder i kraft 1. januar – dog er fritagelsen af fritidshuse fra energimærkningsordningen allerede trådt i kraft i henhold til udmelding fra Energistyrelsen.
De nye regler kommer belejligt for langt de fleste sommerhusejere, som er i færd med at sælge deres fritidsbolig.
– Værdien af energimærket på sommerhuse har haft begrænset betydning. De fleste købere ser stort på det, fordi de kun bruger fritidsboligen i en begrænset periode om året, siger Jesper Andersen, der er ejendomsmægler hos DanBolig i Lemvig og kredsformand i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Han mener, at de nye krav til energimærkning af sommerhuse, som blev indført i sommer snarere har været en sten i skoen for sælgerne.
– Det har mere været til irritation, at man har måttet vente med at sætte huset til salg, indtil energikonsulenten har haft tid til at gennemgå huset og give det energimærke, siger Jesper Andersen, der peger på, at langt de fleste sommerhuse slet ikke kan opnå et særligt ’pænt’ energimærke, fordi de ikke er bygget med henblik på helårsbrug.
Selv om kravet om, at sommerhuse skal være forsynet med energimærke forsvinder, kommer det næppe til at ændre ved udbuddet af fritidsboliger.
– Vi vil ikke se nogen forøgelse i antallet af nyudbudte sommerhuse, blot fordi reglerne ændres. De nuværende regler har ikke holdt sælgerne tilbage fra markedet, men blot været irriterende og skudt ved siden af, lyder det fra Jesper Andersen.
Penge.dk (16. december 2010)

Rækkehuset i Roskilde blev solgt på kun 20 dage

For en familie i Roskilde tog det under tre uger at sælge det lille rækkehus, selv om salgsprisen viste sig at være over det normale for området.
Boligmarkedet er for alvor på vej ud af krisen. Det konstaterer en familie fra Roskilde, efter det kun tog dem 20 dage at få solgt rækkehuset i Svogerslev vest for Roskilde.
Tina og Roland solgte rækkehuset fra 1989 for 1,75 mio. kr. – 45.000 kr. under udbudsprisen. Det hurtige salg skyldes ifølge ejendomsmægleren, at huset har været prissat korrekt fra starten.
”Prisen var skarp, og det er vigtigt, for man skal være foran sine konkurrenter i markedet. Jeg anbefaler, at man kigger på www.boligsiden.dk og holder øje med, hvad andre tilsvarende boliger i ens område koster, før man sætter huset eller lejligheden til salg”, fortæller Brian Hensrik fra Ejendomsmæglerfirmaet Hensrik i Sankt Ols Gade, Roskilde.
Han mener især, det er en god idé at prissætte boligen ud fra salgsprisen snarere end udbudsprisen. Derfor skal ejendomsmægleren turde tage snakken med sælger om, hvad der er realistisk at få for huset.
”For mange mæglere tør efter min mening ikke sige tingene, som de er. Men det er nødvendigt, og så skal man naturligvis underbygge sine argumenter med en ordentlig dokumentation”, siger Brian Hensrik.
Penge.dk (16. december 2010)

Flertal vil gøre boliglån dyrere

For fremtiden skal det kun være muligt at belåne 60 procent af boligens værdi med flexlån. Det vil gøre det dyrere at købe bolig.
Når renten er lav, er det rart at have et flekslån på sin bolig, men omvendt er det lige så skidt, når renten er høj. Og det er ikke kun boligejernes økonomi, der bliver ustabil, det gør hele landets økonomi, siger flere økonomer til Berlingske Business.
Derfor er et politisk flertal uden om regeringen parat til at lave lånereglerne om. SF’s finansordfører, Ole Sohn, mener, at det i fremtiden kun bør være 60 procent af boligens værdi, der må være belånt med flekslån.
”De mange flekslån gør os meget påvirkelige ved renteudsving, og det er ikke sundt. Ligesom bankerne skal være velpolstrede, så vil dette jo være det samme som at bede boligejerne være mindre risikofyldte, så rentestigninger kan vælte læsset. Jeg mener bestemt, det er noget, vi bør se på,” siger han til Berlingske Business.
I øjeblikket er to tredjedele af alle boliger finansieret med flekslån, og hvis oppositionen gør alvor af at ændre loven, så kommer det til at gå ud over boligejerne, siger Morten Skak, der er lektor i boligøkonomi på Syddansk Universitet.
”Når man køber en bolig, vil man ikke kunne finansiere den lige så billigt, som man kan i dag, og det betyder, at mange ikke vil have råd til at købe en lige så dyr bolig, som de kan i dag,” siger han til Newspaq.
Penge.dk (14. december 2010)

Så meget koster flekslåns-indgrebet

Mange boligejere kan se frem til massive ekstraregninger, hvis politikerne strammer op.
6.000 kr. pr. lånt million, hvis man har et afdragsfrit lån.
3.600 kr. pr. lånt million, hvis man har et lån med afdrag.
Sådan lyder den årlige ekstraregning ifølge Danske Bank til de mange boligejere med F1-lån, som i dag har belånt deres bolig til den tilladte grænse på 80 pct., hvis politikerne beslutter at stramme reglerne, som der har været forslag fremme om i dag – tirsdag.
Cheføkonom Steen Bocian har regnet på tallene, skriver Børsen, og han tager i sit eksempel udgangspunkt i en bolig til 1,25 mio. kr., som er belånt med 1 mio. kr., så den netop rammer loftet på 80 pct.
Det er Dansk Folkeparti og SF, der vil stramme reglerne, så man fremover kun kan belåne sin bolig med 60 pct. i stedet for den nuværende grænse på 80 pct.
Regeringen afviser at stramme reglerne, men der tegnede sig tidligere i dag et flertal uden om regeringen, indtil Socialdemokraterne senere valgte at trække sin støtte til forslaget.
Epn.dk (14. december 2010)

Ekspert: Flekslån bør helt væk

Flekslån giver alt for store udsving i boligmarkedet, så afskaf dem helt, siger professor ved CBS.
Flere partier i Folketinget taler nu for at begrænse danskernes muligheder for at få flekslån.
Men faktisk havde dansk økonomi bedst af helt at droppe de populære flekslån. Det mener professor Finn Østrup fra Copenhagen Business School.
– Flekslånene er af mange grunde uheldige. Først og fremmest fremkalder de store udsving i boligpriserne. Det er uheldigt for folk, fordi nogle køber meget billigt og andre køber meget dyrt, siger Finn Østrup og fortsætter:
– Det kan skabe store økonomiske problemer for folk, hvis de har købt til en høj pris, og renten så stiger, samtidig med at boligpriserne falder, og deres friværdi dermed forsvinder. Det kan også give store tab for finansielle virksomheder, der har lånt ud til de pågældende, siger Finn Østrup.
Han mener, flekslån har været en af årsagerne til den finansielle krise, vi netop har været igennem, og glæder sig over, at nogle politikere vil om ikke afskaffe dem, så i hvert fald begrænse dem.
– Krisen skyldes, at boligpriserne blev budt kraftigt i vejret, især fordi man var i stand til at låne så billigt, siger Finn Østrup.
Han frygter, at der allerede nu er en udvikling i gang mod en lignende krise.
To ud af tre danskere har i dag et flekslån, og nationalbankdirektør Nils Bernstein har flere gange advaret mod at lade så mange danskere tage lån, der risikerer at stige voldsomt på kort tid, når renten går op.
– Jeg vil fraråde boligejere og andre at spænde buen så hårdt, at økonomien kun kan løbe rundt ved den nuværende meget lave rente, sagde Nils Bernstein i foråret på Realkreditforeningens årsmøde.
Epn.dk (14. december 2010)

S: Låntagere skal rådgives bedre

Mens både SF og Dansk Folkeparti er positive over for at begrænse de populære flekslån, så vil Socialdemokraterne bevare dem.
I stedet vil partiet tvinge banker og realkreditinstitutter til ikke at låne flere penge til folk, end de kan klare at betale tilbage – også når renten stiger.
– Vi mener ikke, man skal forbyde specielle låntyper. Tværtimod vil vi kæmpe for – også i EU – at man bevarer muligheden for at kunne lave flekslån, siger politisk ordfører Henrik Sass Larsen (S) og fortsætter:
– Det er vigtigt at sikre, at den enkelte familie får en sund kreditvurdering i banken eller realkreditinstituttet, så man sørger for, at familien, uanset at renten måtte stige, har mulighed for at have en sund økonomi.
Han forestiller sig en frivillig aftale med banker og realkreditinstitutter, hvor de forpligter sig til at give danskere ”en sund og lidt konservativ kreditvurdering til grund for, hvor meget den enkelte familie kan bære samlet set i lån”.
– Hvis banker og realkreditinstitutter alligevel overtræder den sunde vurdering, kunne en mulig løsning være, at de selv kunne bære den del af tabet, der går ud over en sund kreditvurdering, siger Henrik Sass Larsen.
Epn.dk (14. december 2010)