Ifølge en uafhængig ekspert er der ingen grund til at afvente forårets ejendomsvurdering fra det offentlige, før man køber andelsbolig. Mange foreninger har i deres økonomi nemlig taget højde for et fald i vurderingen.
Kommunerne er netop blevet færdige med de nye vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme rundt om i landet, og i løbet af marts og april næste år bliver de så offentliggjort.
Derfor venter såvel købere som sælgere af andelsboliger med spænding på betydningen af vurderingen af den andel af en ejendom, som man enten overvejer at købe eller sælge. Reglerne på området for andelsboliger er nemlig, at foreningernes generalforsamlinger skal fastsætte andelskronen – altså kvadratmeterprisen for boligerne – på baggrund af en vurdering, der ikke må være mere end højst seks måneder gammel.
Tommelfingerreglen er derfor, at den vurdering, der ligger til grund for regnskabet, kan være helt op til 18 måneder gammel (da der jo almindeligvis holdes generalforsamling en gang årligt). I det tidsrum kan der i sagens natur være sket prisudsving på boligmarkedet, der ikke afspejles i den andelskrone, som køber præsenteres for.
Tager højde for ny vurdering
Alligevel skal man ikke lade sig afskrække og sætte et eventuelt andelsboligkøb på standby, indtil man kender den nye vurdering – altså om godt tre måneder. Det siger en uafhængig boligrådgiver med speciale i andelsboligmarkedet.
”Det er slet ikke sikkert, at ændringer i den offentlige vurdering får nogen betydning for, hvordan prisen på en andelsbolig udvikler sig. I mange foreninger har man i dag en hensættelse – eller på godt dansk en opsparing – så man har mulighed for at fastholde maksimalprisen på andelen, selv om vurderingen skulle vise et fald. Og mange andelsboliger udbydes og sælges i dag til en pris, der er lavere end maksimalprisen”, fastslår Henrik Grave fra andelsboligpris.dk.
Han peger på, at foreningerne ydermere har den mulighed, at de kan få en valuar til at vurdere deres ejendom, hvis de mener, at den offentlige vurdering er lavere end handelsværdien.
Få en gennemgang af købet
Henrik Grave har inden for det seneste år analyseret 250 konkrete andelsboliger på vegne af kunder, som søgte eksperthjælp til, om boligen var et godt køb i en sund og veldrevet andelsforening. Kunderne hos andelsboligpris.dk får herefter en grundig, letlæselig, seks-syv sider lang rapport, som detaljeret udpeger andelsboligforeningens styrker og svagheder og en samlet konklusion på, om boligen er et godt køb.
”Mange af vores kunder er indstillet på at løbe en formuemæssig risiko i forbindelse med køb af andelsbolig. Det kan for eksempel være et større fald i vurderingen, der betyder, at maksimalprisen på andelen falder til mindre end prisen, kunden nu bliver bedt om at betale for andelen”, siger Henrik Grave.
Boligkøb altid en risiko
Han understreger, at man aldrig undgår en vis risiko ved et boligkøb – uanset om der er tale om en andelsbolig eller en ejerbolig. Men der er stor forskel på, hvilken risiko, man bør acceptere. Der er ingen grund til at løbe en risiko for, at foreningens økonomi slet ikke hænger sammen, at foreningen har en dristig finansiering, at foreningens ejendom er i miserabel stand og så videre. For det kan en grundig analyse afdække. Og der findes mange attraktive andelsboliger på markedet.
”Det handler simpelthen om at få sikkerhed for, at der er tale om en sund forening og en andel, der kan konkurrere med de bedste alternativer blandt ejer- og andelsboliger i det pågældende område. Så står man tilbage med det klassiske dilemma: Er jeg mest bange for, at jeg eventuelt vil kunne få et tab, når jeg skal sælge andelen igen, eller frygter jeg mere, at der kan gå lang tid, før der igen dukker en tilsvarende bolig op på markedet. Det er en sund proces”, slutter Henrik Grave fra andelsboligpris.dk.