Et liv på landet giver nye muligheder: stor natur, frisk luft og masser af plads til hobby og dyrehold. Men der er også en lang række praktiske forhold, man skal sætte sig ind i, inden man køber hus på landet.
Fred og ro, frisk luft, masser af plads til børnene, stor køkkenhave og heste i stalden. Der er stort set ikke grænser for de muligheder, man får, når man flytter på landet. Og der er nok at vælge i mellem; en hurtig søgning på Boligsiden.dk viser, at der er over 3.000 landejendomme til salg rundt om i Danmark.
Før drømmen kan realiseres og købet af bondehuset kommer på plads, skal man imidlertid være klar over, at der gælder en række andre forhold, end når man køber en lejlighed eller et parcelhus.
Som oftest drives der erhverv i området, og derfor byder landlivet på andre forhold, end mange udflyttere er vant til.
Fordel at samarbejde med sælger
”Man skal være klar over, at der af og til kan være lugt i forbindelse med husdyrhold. Det er specielt om foråret, når der spredes gødning fra husdyr. En anden faktor er, at mange sælgere af landejendomme selv er landmænd, der har købt ejendommen, fordi de er interesserede i at lægge jorden til deres egen bedrift. Derfor er de som regel interesserede i, at de små ejendomme bliver vedligeholdt og tilpasses omgivelserne og landskabet”, forklarer statsautoristeret ejendomsmægler HC Hansen.
Han er en del af mæglerkæden Agriteam og har gennem 22 år specialiseret sig i salg af landejendomme i Brørup mellem Kolding og Esbjerg.
HC Hansen opfordrer til, at køber og sælger samarbejder om at tilpasse ejendommen – så man i fællesskab laver en plan for, hvor meget jord, der skal være til ejendommen, og om der er bygninger, som skal rives ned. Eller om der skal laves specielle naturtiltag som at etablere en lille sø eller lignende.
”Hvis der er bygninger, der skal rives ned, kan det være en fordel at alliere sig med sælger – landmanden. Han har som regel maskinerne til den slags eller kender den lokale entreprenør. Så slipper man for selv at indhente tilbud og styre arbejdet. Det giver en god og lettere start på landlivet”, fortæller HC Hansen.
Stor ejendom at foretrække
Andre forhold, man skal være opmærksom på, er ejendommens størrelse; det har nemlig stor betydning for køber, om den er over eller under to hektar (1 hektar svarer til 10.000 m2 eller 1,8 tønder land). Hvis ejendommen er over to hektar, har man pligt til at anvende jorden til et jordbrugsmæssigt formål – om end jorden godt må henligge som naturområde.
”Desuden er der bopælspligt, men man må gerne leje boligen ud. Og en ejendom på mere end to hektar er ofte at foretrække. Så kan man rigtig udfolde sig og får samtidig en vis afstand til de naboer, der dyrker professionelt landbrug”, siger HC Hansen.
Men den større ejendom betyder også, at ejendommen ikke regnes med, når der skal beregnes geneafstand til andre landmænds ansøgninger om at udvide produktionen.
”Derfor er risikoen for at få gener af naboernes landbrugs-produktion også potentielt større”, fastslår HC Hansen.
Få hjælp af en rådgiver
Der er imidlertid en anden hage ved at købe en ejendom med landbrugspligt. For hvor man er omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven, når man køber et parcelhus. I modsætning til køb af parcelhus gælder Forbrugerbeskyttelsesloven som hovedregel ikke. Selv om der foreligger en tilstandsrapport, kan sælger ikke fraskrive sig ansvaret. Det skyldes, at reglerne om ejerskifteforsikring ikke kan anvendes.
”Når handlen er gået igennem, kan køber altså ikke bagefter gøre brug af en ejerskifteforsikring, selv om han finder fejl på huset, som ikke er med i tilstandsrapporten”, siger HC Hansen.
Derfor er det vigtigt at møde sælger i forbindelse med køb af ejendommen. ”Vi skal jo skabe en god oplevelse og ikke tvister”, siger HC Hansen.
Andre områder med særlige regler er vandforsyning, adgangsforhold til ejendommen, naturbeskyttelse, virksomhedsdrift – fx bed and breakfast, gårdbutik – med videre.
”Det lyder voldsommere, end det er. Men man hjælper sig selv godt på vej, hvis man får rådgivning fra nogen, der har kendskab til landområdet. Jeg vil anbefale, at man søger rådgivning hos det lokale landbrugscenter i fx økonomi- og miljøspørgsmål; de har en konsulenttjeneste til samme formål. Køber kan også tage sin egen ejendomsmægler – for eksempel bruger jeg en fjerdedel af min tid i dag på køberrådgivning,” slutter HC Hansen.
Dansk Landbrugsrådgivning har udgivet en brochure, som fortæller indgående om de regler, der gælder for at bo på en landejendom.
Brochuren berører alle de forhold, man skal være opmærksom på, når man køber en landejendom. Men det er langt fra al information i folderen, der er relevant for alle købere; den skal snarere ses som en tjekliste. Det er hurtig læsning, og når man er igennem den, er der ikke langt til indfrielsen af drømmen om et nyt liv på landet –omgivet af natur, frisk luft og dyr.
Fakta om køb af landejendom
– Ejendomme på mere end to hektar er omfattet af landbrugslovens regler; der er bopælspligt; jorden skal bruges til et jordbrugsmæssigt formål, fx naturområde, jagt, kreaturer osv; der kræves ingen særlig uddannelse
– Forbrugerbeskyttelsesloven gælder som hovedregel ikke
– Køber har pligt til at sørge for, at vandforsyningen er i orden – enten via egen boring eller tilslutning til offentligt vandværk
– Køber har pligt til at sørge for, at afledningen af spildevand er i orden
Her finder du mere nyttig information om livet på landet:
• Dansk Landbrugsrådgivning rådgiver nyetablerede hobby- og deltidslandmænd.
• Hold af husdyr beregnes i dyreenheder (DE), der tager hensyn til de enkelte dyrs belastning af miljøet. Der gælder forskellige regler for husdyrhold, om det er over eller under 3 DE. Fx udgør 167 æglæggende høns 1 DE
Du kan se hele listen på www.retsinformation.dk
• Nedrivning af bygninger bør foregå i samarbejde med fx en arkitekt, så fx stuehuset fremstår i kontakt til resten af ejendommen. Vær også opmærksom på, om der er jord- eller stendiger, søer og bevoksning, som ikke må røres. På www.arealinfo.dk findes mere information herom
• Særlige regler gælder for fredede og bevaringsværdige bygninger. På Kulturarvsstyrelsens hjemmeside kan du se, om din ejendom er fredet.
• For at drive jagt på ejendommen gælder også særlige regler, som du kan se på Danmarks Jægerforbunds hjemmeside.