Forberedelse af boligen til salg

I den indledende fase af boligsalget var din ejendomsmægler på hårdt arbejde. Nu kommer turen til dig.

Det er din opgave at gøre boligen salgsklar. Afhængig af boligens stand og din trang til at rode kan det være en stor opgave, som du ikke må undervurdere. En bolig er det dyreste, du kommer til at sælge nogensinde, og du kan i høj grad påvirke salgstiden – og måske endda prisen – ved at gøre dig umage med at forberede boligen til salg.

Du skal vide, at boligkøbernes fantasi ikke altid rækker til at se ud over beskidte kopper på køkkenbordet og en stue, der er tæt pakket med møbler. Gør dig umage med at rydde op og rydde ud, så boligen præsenterer sig fra sin mest indbydende side både på billederne, og når den skal fremvises.

Nedenfor får du en række gode råd til, hvordan du kan gøre din bolig klar til fremvisning og øge chancen for et hurtigt boligsalg.

Er boligen klar til fremvisning?

Det er nok de færreste, der ville sælge deres brugte bil uden først at sende den en tur gennem en vaskehal og støvsuge den indvendigt. For alle ved jo, at det er lettere at få en god pris for en vare, hvis den præsenterer sig pænt.

Det samme gør sig gældende ved salg af fast ejendom. Her kan det også betale sig – eller ligefrem være afgørende – at der er gjort rent, ryddet op og repareret småting hist og pist, så køber får det bedst mulige indtryk.

Når du og ejendomsmægleren ser på, hvad I skal gøre i boligen, så prøv at se på den som køber. En køber vil bemærke fedtpletter på væggene, løstsiddende tapet, manglende loftlister, karme, døre og hængsler og rør der trænger til at blive malet og den slags. Det kan betale sig at få ordnet den slags småting. Udgifterne vil som regel være langt mindre end det prisafslag, køber vil forlange, hvis huset ikke er velholdt.

Derimod vil det sjældent kunne betale sig at modernisere, bygge om eller for eksempel lave nyt badeværelse. Så store omkostninger kan ikke dækkes ind af en tilsvarende højere pris for ejendommen.

Trænger køkken eller bad til en kraftig fornyelse, er det billigere at slå af i prisen, så køber er klar over, at det står for egen regning. Det er i øvrigt heller ikke sikkert, at køber har samme smag, når det gælder indretning af køkken eller badeværelse.

Mange købere bevæger sig mere frit og naturligt, når ejeren af huset ikke er hjemme ved fremvisningen, og de vil være mere tilbøjelige til at drøfte detaljer om indretning, mangler og tilsvarende – ting som meget ofte er købssignaler. Det er derfor i de fleste tilfælde en fordel, at du ikke er hjemme, når ejendommen bliver vist frem. Hvis du har hund, så tag den med dig. Det er ikke alle købere, der kan lide eller tåle hunde.

LÆS OGSÅ: 10 tips: Sådan får du solgt hurtigere

Gør din bolig salgsklar

Indtrykket de første 30 sekunder i et hus kan være afgørende for, at køberen vælger netop dit hus. Og der er mange ting, som er lette at ændre, så du er sikker på, at dit hjem fremtræder optimalt, når du skal sælge det.

Overvej derfor, hvordan dit hus ser ud, hvis du ser det med nye øjne. Virker det lyst eller mørkt? Er det rodet eller ordentligt? Virker det trangt eller rummeligt? Der er en del ting, du kan gøre, uden at det koster dig en krone.

Luk lyset ind

Lys er vigtigt for mange boligkøbere, så det gælder om at få din bolig til at virke så lys og venlig som muligt. En lys bolig virker også større.

Om aftenen og i gråvejr er det en god idé at tænde så mange lamper i huset, så boligen fremtræder lys og venlig. Et par tændte stearinlys kan også bidrage til den gode stemning, ligesom en åben pejs eller en brændeovn er med til at skabe stemning, hygge og en følelse af velvære.

Et lyst og venligt hjem præsenterer sig langt bedre end et dunkelt. Sørg for, at:

  • trække gardinerne fra og persiennerne op
  • pudse vinduerne, så der kommer mest muligt lys ind
  • åbne dørene mellem rummene, så for eksempel lyset fra stuen trænger ud i den mørke gang
  • male mørke vægge og lofter i en lys farve, som reflekterer lyset.

LÆS OGSÅ: Ekspertens bedste tips: Får optimalt lys ind i boligen

Gør rent

De fleste har nok hørt historien om, at det er en god ide at bage brød lige inden, din bolig skal vises frem for en potentiel køber. Effekten er dog ikke bevist, og skal du prioritere din tid, er det nok snarere en god ide at sørge for, at din bolig fremstår så duftneutral som muligt.

Derfor bør du prioritere at gøre rent frem for at bage boller. Sørg for, at huset fremtræder rent og pænt. Det er særlig vigtigt i køkkener og badeværelser. En potentiel køber er ikke interesseret i at overtage dit skidt og snavs.

Luft ud

De fleste boliger har deres egen lugt, og selv om du finder den naturlig, er det ikke sikkert, at den falder i køberens smag. Sørg derfor for at lufte ud før en fremvisning. Du kan også sætte friske potteplanter og velduftende blomster i vaser frem. Det kan være med til at få køberne til at i føle sig hjemme i huset.

Er du ryger og har røget indenfor, er det en gode ide at lufte massivt ud og overveje at udskifte møbler, der lugter. Indimellem kan det også betale sig at male. Der er mange købere, der ikke vil købe rygerhjem.

Ryd op

De færreste købere vil føle sig godt tilpas i et hjem, hvor alting flyder. Nogle købere vil måske endda føle sig pinligt berørt over at trænge sig på i et hjem, hvor der er rodet. Det er ikke en følelse, der fremmer salget. Derfor er det vigtigt, at boligen fremstår ryddelig.

Dit hus virker også større og mere indbydende, hvis der er ryddet op. Når der er skabt orden, får køber et bedre indtryk af den plads og de muligheder, der er i huset.

Husk at:

  • oprydningen også er vigtig i kælderen, i loftrummet og i andre depotrum
  • vise hvordan pladsen kan udnyttes
  • rive tæpperne af, hvis du har væg-til-væg-tæpper og pæne træplanker nedenunder.

Haven

En velplejet have og nyklippet græs tyder på orden – såvel ude som inde. Haven giver køberen det første indtryk af huset, og en velpasset plæne og ryddelige bede kan give det første indtryk af, at der er tale om en velplejet ejendom.

Det kan derfor være en god idé, at du lægger lidt energi i at få de udendørs arealer til at tage sig godt ud. For mange købere er det vigtigt, at det er rart at opholde sig i haven og på terrassen. Giv haven en ordentlig omgang og sørg for, at:

  • fjerne badebassinet, cyklerne og hundelegetøjet fra haven
  • slå græsset og fjerne det værste ukrudt
  • trimme store og vildtvoksende buske, så de ikke lukker af for lys til huset eller terrassen
  • stil havemøbler klar og læg en dug på havebordet, så køberen kan “se hyggen” for sig
  • stier og gangarealer er skrabet fri for sne om vinteren, så det er let at komme rundt.

Gør dit hus neutralt

Når du skal sælge, handler det om at få så mange af de potentielle købere som muligt til at føle sig hjemme og til at se mulighederne i huset. Det skal gerne appellere til så mange typer af købere som muligt. Det kan være unge familier med små eller større børn, singler og yngre eller ældre par uden børn.

Men da det ikke er muligt at indrette en bolig, så den passer til alle typer købere, kan du i stedet tilstræbe at få huset til at virke så neutralt som muligt. Det kan være ved at:

  • male væggene i en neutral lys farve
  • opmagasinere nogle møbler og nipsgenstande, så rummene ikke er fyldt med personlige minder og mange forskellige møbler.

Vedligeholdelse

Hvis huset har mange små skader, kan det afskrække de købere, der hverken har tid, råd eller lyst til at bruge tid og kræfter på istandsættelse. Derfor vil det som regel kunne betale sig at bruge penge på at male og udbedre småskader. Eksempler på opgaver der kan svare sig at fikse:

  • maling af vindskeder, overliggere og andet udvendigt træværk på huset, der er trist at se på. Maling gør underværker, så mal vægge, døre, karme og lignende, så de fremstår pæne og lyse.
  • den løse flise i badeværelset eller det løse håndtag på døren
  • den knirkende havelåge eller hoveddør

Hvilke større ændringer kan betale sig?

Det er svært at svare entydigt på, om det kan betale sig at gennemføre større forbedringer af huset, inden du sætter det til salg. I nogle tilfælde vil det være en god investering, mens det i andre tilfælde vil være spild af penge.

  • Mange boligejere undlader at efterisolere deres hus, fordi de opfatter det som en ”kedelig” investering. Men det er nok en af de mest fornuftige investeringer, du kan foretage som boligejer. Typisk vil du allerede fra det første år få et overskud, fordi besparelsen på varmeudgifterne er større end afdragene på lånet til investeringen. Varmeforbruget i dit hus er synligt for potentielle købere, da der i forbindelse med salget bliver lavet energimærkning og en energiplan for huset.
  • Det kan normalt ikke betale sig at investere i dyre projekter som for eksempel et nyt badeværelse eller et nyt køkken. Som tommelfingerregel kan du kun regne med at få cirka to tredjedele af investeringen i den slags byggeprojekter hjem.
  • Mange købere vil i dag se det som en fordel, hvis der er få, men store rum med mere luft og lys frem for mange små rum. Derfor kan det ofte betale sig at foretage små ændringer i et ældre hus, der i indretning og planløsning ikke er helt tidssvarende.
  • Hvis din stue er meget mørk, kan det være et stort plus at få skabt mere lys og luft i rummet. Et ekstra vindue eller en dør ud til haven kan øge værdien af dit hus betydeligt, uden at det behøver at være meget dyrt.
  • En tilbygning vil normalt kun være en god investering i meget dyre områder, hvor salgsprisen pr. kvadratmeter er højere end prisen pr. kvadratmeter for at bygge.
  • Investeringer i nye og moderne installationer som for eksempel intelligente el-systemer (Smarthouse, IHC) eller alternativ energi som solvarme eller jordvarme kan normalt ikke tjene sig hjem. Men det er selvfølgelig vigtigt, at de gamle installationer ikke er faldefærdige eller ulovlige.
  • En god terrasse virker som en udvidelse af boligen og kan fungere som et ekstra opholdsrum om sommeren. Det er derfor et plus, hvis huset har en eller flere gode terrasser, der signalerer, at man kan opholde sig udenfor i solen på alle tider af dagen. Dyre projekter som for eksempel en hævet træterrasse eller anlæg af et større fliseareal vil normalt ikke kunne tjene sig hjem.

Erfaringen viser, at luksusting som wellness-rum, udekøkken, sauna, spabad og swimmingpool normalt ikke er gode investeringer i en salgssituation. De appellerer til relativt få mennesker, og ofte vil en køber hellere selv foretage disse investeringer.

Udgivet: 29. august 2019
Opdateret: 6. september 2019